建物の評価方法は主に3種類
一方で、建物の評価方法としては、主に下記3つの種類が用いられています。過去の取引を参照する方法、その建物が生み出す収益から価値を割り出す方法、再建築にかかる費用を前提に計算する方法です。高値で売却するための基礎的な知識として理解しておきましょう。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、評価対象である不動産と近い条件を持つ過去の取引事例を基準に、建物の価格を評価する方法です。たとえば、同一マンションの別室が1,500万円で売却された場合には、この金額に近い評価額を付けます。
収益還元法
収益還元法とは、不動産投資から得られる将来的な利益やキャッシュフローの額を基準に、建物の価格を評価する方法です。収益還元法には直接還元法と、より厳密に評価するDCF（Discounted Cash Flow）法があり、それぞれ計算方法も異なります。
・直接還元法
評価額 = (年間純利益 ÷ 還元利回り) ×100
・DCF法
より厳密に評価する場合は、収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法であるDCF法を用います。不動産が将来生み出す各期間の収益を現在価値に割り引いて計算し、現在価値の合計値を資産価格として計算する方法です。
原価法
原価法とは、対象の不動産を再び建設する上で必要となる費用(原価)を基に、不動産の評価を行う方法です。具体的には、材料費などの建築に要する費用を合計し、その上で築年数の経過による価格の減少を加味し、最終的な評価額を決めます。
建物の評価方法を知ることにより、売却の際の売り出し価格の設定のほか、買い手が銀行から融資する際の額の算定額も変わってきます。売り手が銀行から受け取る融資額が多くなれば、それが高値売却につながることもあるでしょう。失敗が許されない不動産売却では、建物の主要な評価方法を押さえておきたいところです。
不動産を高値で売却するにはコツや知識が必要
ここまで見てきたように、一口に不動産といってもいくつかの種類があり、またさまざまな評価方法があります。不動産の売却を考えるとき、まずそれらを踏まえておく必要があります。その上で、高値で売却するには、いくつかのコツがあります。
不動産高値売却のコツ1：実績と顧客を豊富に持つ不動産会社を選ぶ
前述したように、土地や建物を評価する方法は数多くあり、価格設定のための指標としてそれぞれ踏まえておく必要があるでしょう。たとえば、収益力の高さで資産価値を大きく見せることなどは重要な手法となりますが、高値売却のための手法はタイミングごとに異なってきます。また、同じ方法を使っても、将来の見込み数値の調整次第で評価額が変わってくることも現実としてあります。
そのため、地域ごとのニーズや売却実績など情報を豊富に持っている不動産会社を根気よく調査し、パートナーとして選ぶことが重要となります。情報があることは、それだけ高値での売却につながると判断できるからです。
また、どれほど魅力的な不動産を持っていても、資金に余裕のある買い手を抱えていない不動産会社に依頼すると、希望の値段では売却できません。したがって、各社ウェブサイトや上場企業であれば有価証券報告書などを参照して、全国各地に豊富な顧客を抱える業者であることを確かめるといった努力も必要になります。
不動産高値売却のコツ2：インターネットによるプロモーションを工夫する
大きな金額での取引となる不動産売買ですが、実店舗のみならずインターネットがきっかけで契約が成立するケースも増えています。したがって、売却したい不動産をインターネットで最大限アピールすることは不可欠と言えます。
ただし、ただ単に不動産をウェブサイト上に載せるだけでは、高値で売却はできません。魅力的な写真を使用したり、物件の強みを視覚的に強調して表示したりするなど、プロモーションの工夫を求められます。
不動産高値売却のコツ3：リフォームやリノベーションをする
不動産を高値で売却する上で、リフォーム、またはリノベーションをすることも効果的です。建物は年数が経過するにつれて、老朽化やデザインが時代遅れになることで価値が減少していきます。買い手から見て魅力的でなくなるため、買った時点では高額でも高値では売却できない可能性が高くなってしまいます。
目に見えて老朽化している部分を直すのはもちろん、トレンドを踏まえて間取りやデザインを変えることも基本的には必要と考えていいでしょう。
一方で、耐震補強などを含めたリノベーション技術が近年著しく進歩していることを背景に、あえて古い物件を購入して、買い手側でリノベーションをしたいという購入者も最近特に増加傾向にあります。とにかくリフォームをするのではなく、リフォームをする必要があるのか、買い手の事情を把握しておきたいところです。
不動産を高値で売却するための参考事例
不動産を高値で売却するために参考になる施策を事例で紹介しましょう。
家賃が月額50万円アップ
先ほどもお伝えしたように、リフォームは不動産を高値で売却する上で効果的な手法です。実際に、あるビルを購入した会社は3,000万円ほどの費用をかけて大規模なリフォームを実施した結果、月額120万円だった家賃を170万円に引き上げることに成功しました。単純計算すると、家賃170万円×18ヶ月で3,060万円なので、リフォーム費用を1年半で回収できたのです。
このビルを売却する場合、前述の収益還元法などを用いて評価すればわかる通り、その売却額はリフォーム前よりも上がることでしょう。
豊富な顧客を持つ業者をパートナーとして選び古い物件を高値で売却
一方で、不動産会社選びが功を奏して、古い物件を高値で売却できた事例もあります。築30年のあるアパートは、地元の不動産会社から3,500万円と査定されていました。しかし、豊富な顧客を持つ不動産会社に依頼したところ、4,100万円という高値で売却に至ったとのことです。不動産高値売却のコツ1でお知らせしたように、理論と現実のギャップの存在が見えてきます。情報を多く持つ不動産会社を根気よく調査し、探し出すことの大切さが見えてきます。
一見すると買い手が見つからないような不動産物件でも、知識やコツを押さえれば、高値で売却できる可能性は十分あります。ぜひ、手間を惜しまずにチャレンジしてみてください。
文・JPRIME編集部／提供元・JPRIME
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