“タワマン節税”に国税庁が目を付ける！？もう「富裕層だけ有利」にはさせない？

実際の価格と評価額の差を利用した“タワマン節税”の仕組み

タワマン節税とは、不動産の実際の価格と相続税を計算する際の評価額の差額を利用した節税のことだ。ここでは、相続税の節税について説明しよう。

相続税の計算で不動産の価値を判断する際は、路線価をもとに算出する。路線価は実際の土地価格の8割程度であるため、現金や時価換算となる株式を相続する場合よりも税額が低くなる。

さらに「小規模宅地等の特例」という、所定の要件を満たすことで土地の相続税評価額を最大で80％減額できる制度がある。例えば被相続人（亡くなった人）の住居として使っていた宅地については、330平方メートル分まではその評価額が80％減となる。

こうした制度があるため、不動産の相続は現金や株式の相続よりもお得になっているわけだが、マンションの相続ではさらに別の要素も加わる。

マンションの場合は、敷地と建物全体の相続税評価額を住戸数で割ったものが各戸の相続税評価額となる。そのため、総戸数の多いタワーマンションの相続税評価額は実際の価値よりもかなり低くなり、その分節税できるのだ。

しかも高層階になると価格が高くなるため、購入額と相続税評価額の差はますます大きくなり、節税効果が高まる。

国税庁が今回発表した資料では、マンションの値上がり幅が戸建住宅に比べて大きいことも問題としている。

相続税評価額は不動産購入時の時価をもとに決まるため、実際に相続が行われる際の時価との差が大きいと、その差額分の節税ができてしまう。そのため、値上がりしそうなマンションを購入すると将来の相続税の節税を図れることになる。

ただし、購入額と相続時の時価の差があまりに大きい場合は通常の相続税評価額ではなく、相続時の時価で評価し直して課税するケースもある。

同資料では、「市場価格と相続税評価額の乖離の事例」として、相続税評価額3,720万円、市場価格1億1,900万円の東京の物件などを紹介している。総階数43階の中の23階の物件だというが、この物件ではどれくらいのタワマン節税が可能なのか、計算してみよう。

この物件の市場価格1億1,900万円を現金で持っていれば、30％の税率と700万円の税額控除により相続税額は2,870万円となる（ここでは基礎控除は考慮していない）。

一方で市場価格1億1,900万円、相続税評価額3,720万円の不動産の形で持っていれば、20％の税率と200万円の税額控除により相続税額は544万円となる。実に2,326万円も相続税が安くなるのだ。

富裕層にとって大きな節税効果が見込めるタワマン節税は、税の公平性の観点では問題があるため、これまでも対策が講じられてきた。例えば2017年度税制改正では、タワーマンションの住戸が高層階になるほど固定資産税額が高額になる税額計算方法が採られることになった。

そして、今回の国税庁の資料では「マンションの評価方法について、相続税法の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、国税庁においてその適正化を検討する」としている。

このことから、早ければ2023年中にタワマン節税が使えなくなる可能性もある。富裕層にとっては“残念なお知らせ”かもしれないが、課税の適正化であることは疑いようがない。

文・モリソウイチロウ（ライター）
「ZUU online」をはじめ、さまざまな金融・経済専門サイトに寄稿。特にクレジットカード分野では専門サイトでの執筆経験もあり。雑誌、書籍、テレビ、ラジオ、企業広報サイトなどに編集・ライターとして関わってきた経験を持つ。