目次
小規模宅地等の特例による評価額の減額
・土地の評価額を最大80％減額できる
・名義変更のタイミングに注意
小規模宅地等の特例の対象となる土地
・故人や生計を一にする親族の住まいの土地
・事業用に使われている土地
・駐車場、賃貸マンションなど貸付用の土地
小規模宅地等の特例による評価額の減額
相続人が住んでいた宅地や事業に使っていた宅地などを一定の要件を満たす相続人が引き継いだ場合、「小規模宅地等の特例」が適用されます。相続税の計算時は、土地の評価額が最大80％下がるため、相続税の負担が大きく軽減されるでしょう。
土地の評価額を最大80％減額できる
評価額の減額割合は、「相続開始の直前における宅地等の利用区分」「要件」「限度面積」によって異なります。
被相続人等の居住の用に供されていた宅地を相続することになった場合で、その宅地が「特定居住用宅地等」に該当すれば、330m2までは土地の評価額より80％の減額が受けられます。
例えば、相続した宅地の面積が300m2で、宅地の評価額が2,000万円の場合、宅地のすべてが減額の対象です。減額割合を80％とすると、宅地の課税価格に算入すべき価額は400万円となるでしょう。
被相続人の事業の用に供されていた宅地であれば、減額割合は50～80％です。
参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
名義変更のタイミングに注意
不動産を相続した際は、不動産の所在地を管轄する法務局で「名義変更（不動産登記）」を行います。小規模宅地等の特例を受ける場合は、慌てて名義を変更せずに、誰が相続するかをじっくりと検討しましょう。
小規模宅地等の特例は「誰が・何を相続するか」によって減額割合が異なります。加えて特例の要件が細かく、「要件の見落としで特例が受けられなかった」というケースも珍しくありません。
名義変更のタイミングや小規模宅地等の特例については、相続専門の税理士や弁護士に事前に相談しておくと安心でしょう。
小規模宅地等の特例の対象となる土地
小規模宅地等の特例は、すべての土地に適用されるわけではありません。どのような土地が特例の対象となるかを確認しましょう。
故人や生計を一にする親族の住まいの土地
相続開始の直前において、「被相続人の居住用に供されていた宅地等」または「生計一親族の居住用に供されていた宅地等」は「特定居住用宅地等」に該当し、特例の対象となります。
ただし、宅地の取得者が「被相続人の配偶者」であれば要件はありませんが、被相続人が配偶者以外の親族の場合、「取得者ごとの要件」をクリアしなければなりません。
また、故人が養護老人ホームに入居していた場合は、以下を満たす必要があります。
- 要介護認定または要支援認定を受けている
- 老人福祉法に規定された養護老人ホームに入居している
- 宅地等を事業に供していない
- 被相続人以外の人に賃貸していない
参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
別居の親族は通称「家なき子の特例」を活用
「家なき子の特例」を活用すると、故人と生計を一にしていなかった親族にも小規模宅地等の特例が適用され、80％の減額が可能となります。ただし、家なき子の特例を使うには、取得者は以下の要件をすべて満たさなければなりません。
- 居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち、日本国籍を有しない者ではない
- 被相続人に配偶者がいない
- 相続開始の直前において、被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人がいない
- 相続開始前3年以内に、「取得者・取得者の配偶者・取得者の3親等内の親族」または「取得者と特別の関係がある一定の法人」が所有する家屋に居住したことがない
- 相続開始時において住んでいる家を過去所有したことがない
- 相続した宅地等を相続税の申告期限まで保有している
事業用に使われている土地
「貸付事業以外の事業用の宅地等」で「特定事業用宅地等」に該当する場合（限度面積400m2）は、小規模宅地等の特例によって80％の減額が受けられます。特定事業用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人等の事業に使われていた宅地、または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業に使われていた宅地等です。
また「貸付事業用の宅地等」のうち、一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業（貸付事業を除く）用の宅地等で「特定同族会社事業用宅地等」に該当する場合（限度面積400m2）も、小規模宅地等の特例によって80％の減額が受けられます。特定同族会社事業用宅地等とは、相続開始の直前から相続税の申告期限まで「一定の法人」の事業の用に使われていた宅地等です。
「一定の法人」とは、被相続人および被相続人の親族等が発行済み株式の総数または出資の総額の50％超を有している法人を指します。
事業用宅地の区分ごとに「特例の適用要件（事業承継要件・保有継続要件・事業継続要件）」が定められているため、詳細を確認しておきましょう。
駐車場、賃貸マンションなど貸付用の土地
被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が、以下の事業のために使用していた「貸付事業用宅地」（限度面積200m2）も特例の対象です。
- 不動産貸付業
- 駐車場業
- 自転車駐車場業
- 準事業（事業と称するに至らない不動産の貸付など）
貸家建付地は自用地に比べて土地の評価額が低い点を前述しましたが、小規模宅地等の特例を適用できれば、さらに評価額が低く抑えられます。減額割合は50％です。特例の適用要件（事業承継要件・保有継続要件・事業継続要件）を確認しておきましょう。