目次
マンション投資をする場合の費用
・購入時にかかる費用
・保有時にかかる費用
マンション投資で節税効果を得るカラクリ
・所得税・住民税が節税になる仕組み
・相続税・贈与税が節税になる仕組み
マンション投資をする場合の費用
マンション投資にかかるコストを正確に知れば知るほど、将来的な設計を立てやすくなります。マンション投資にはどのような費用がどれくらい必要なのでしょうか。
購入時にかかる費用
マンション代金
当然ですが、マンション代金の支払いが発生します。
不動産仲介手数料、印紙代、司法書士手数料
不動産仲介手数料は物件を扱う不動産会社によって異なりますが、不動産の価格に応じて上限が設定されています。
400万円を超える不動産を購入する場合の手数料の上限は、物件価格の3%+6万円です。この上限を超えて手数料が請求されることはありません。
印紙代は、売買金額が大きければ大きいほど増えます。例えば、売買価格が500万円以上1,000万円以下なら不動産売買契約書1通につき、5,000万円の印紙代が必要です。なお現在軽減措置が取られているため、この金額は、2018年10月時点では、2020年３月31日までに作成された契約書に対して適用となります。
不動産の登記は司法書士に依頼することが一般的です。司法書士手数料は不動産の登記を司法書士に依頼する際に発生します。
消費税と不動産取得税
マンション購入の際にかかる税金は、消費税と不動産取得税です。消費税は建物に対して発生します。
不動産取得税
不動産取得税は不動産を購入した人を対象に、不動産のある都道府県が課税する税金のことです。不動産の売買契約が成立してから、大体半年くらい後に納付書が届きます。
不動産取得税の額を導き出す計算式は、「固定資産税評価額×4%」です。特例措置として、2021年3月31日まで土地および住宅の取得に関する税率は3%に引き下げられています。
他にも、不動産登記費用として登録免許税がかかります。
保有時にかかる費用
投資用に購入したマンションは、所有しているだけでコストが発生します。固定資産税や都市計画税を納める義務が発生するためです。
固定資産税、都市計画税
不動産取得税とは違い、固定資産税は1年あたり「固定資産評価額×1.4%」の金額を納めます。都市計画税は1年あたり「固定資産評価額×最高0.3%」発生するという点を押さえておきましょう。
管理費
建物の共用部分の清掃や設備の保守点検等にもコストがかかります。管理を依頼する管理会社や、管理にどの程度の費用をかけるかで金額面が違ってきますが、入居者に満足してもらうためにはある程度の費用をかけることが必要です。
また、建物の管理だけでなく入居者の入退去や賃料の集金代行などにかかる管理費も発生します。
マンション投資で節税効果を得るカラクリ
マンション投資に限ったことではありませんが、節税効果は「所得税」「住民税」「相続税・贈与税」に関して存在しています。
所得税・住民税が節税になる仕組み
マンション投資を始めた初年度は初期費用が様々なところでかかるため、家賃収入を超えた支出になることも珍しくありません。この際、給与所得などが別にある場合、マンション投資のマイナス分を給与所得に合算できます。これを「損益通算」といいます。このため所得税の節税につながります。
そして所得税がマイナスなので住民税もマイナスになります。
ただし、これは初期費用が多くかかる初年度のみ使える方法で2年目以降の節税効果は薄いでしょう。
相続税・贈与税が節税になる仕組み
現金で相続・贈与する場合、その金額が評価額になり税金がかかってきます。しかし、不動産で相続・贈与する場合、土地は購入価格の8割程度、建物は購入価格の7割程度の評価額になります。よって現金で行うよりも節税効果があると言われています。
