目次
他の投資に比べて不動産投資のリスクは高いのか
一番怖い不動産投資のリスクとは
・入居率推移
他の投資に比べて不動産投資のリスクは高いのか
上記を見ると、リスクだらけで不動産投資はリスクが高そうに見えますが、株式投資やFXなど他の投資にも同様にリスクがあります。しかし不動産投資の場合、先が読みやすい、つまり「先々の利益が計算しやすい」投資という特徴があります。
一般的な投資では、先を見通すことは非常に困難です。
例えばある企業の株価について、1ヵ月後、半年後、1年後の株価を的中させることは可能でしょうか？ 予想することはできても、高い精度で当たるかは別問題となります。
一方、不動産の家賃は、通常の不景気で家賃が大きく動くということはあまりありません。オフィスの賃料は景気の影響を受ける面もありますが、住宅の賃料は「不景気でも変動しない」と一般的には言われています。
過去を振り返ってみると、リーマンショック後の日経平均株価の下落率は約40％で、半分以下にまで価値が下がりました。それに比べて、東京23区のマンションの平均賃料は約2万1,000円の下落で、約17%の下落率にとどまりました。
東日本不動産流通機構 の「首都圏賃貸取引動向」によると、東京23区のマンションの平均賃料は 2008年7月～9月で12万3,000円 、2010年1月～3月は10万2,000円 でした。
これはほんの一例ですが、不動産投資は不景気に対して強い投資と言うことができます。
一番怖い不動産投資のリスクとは
不動産投資の中で一番怖いリスクは「空室リスク」でしょう。不動産経営をしていれば決して空室とは無縁でいられません。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が賃貸住宅市場の景況感を半期ごとにまとめて提供するデータ「 第25回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2020年10月〜2021年3月」によると、管理会社が管理する物件戸数に対しての入居率では、全国で93.5％、首都圏が95.3%、関西圏は94.5%、その他の地域では92.1％です。
参考： 第25回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2020年10月～2021年3月：公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会
なお、GA technologies（GAテクノロジーズ）が運営する「RENOSY不動産投資」では、2020年4月時点で入居率99.3％、平均空室期間14日と安定した運用を実現しています。
入居率推移
日本賃貸住宅管理協会が計算方法を変更した2016年下期からのデータの推移をみると、首都圏ではだいたい92%〜95%前半、関西圏は首都圏よりも振り幅が大きく92%台から96%台、その他の地域は首都圏そして関西圏よりもほぼ低い数値で推移しています。
入居率が95%前後という事は言い換えると空室率は5%前後という事になります。
この首都圏の数字を見ていただくと、世の中で言われているような空き家問題に比べて、不動産経営は意外にリスクが高くない事がおわかりいただけるのではないでしょうか。
また、さらにリスクを軽減させるためにも、投資先の物件を選定する際に、空室リスクの低い物件かどうかを見極めることが不動産投資のリスクを回避するためには重要になってきます。
そして賃貸需要の繁忙期と閑散期による影響の違いはあるにせよ、長期空室には必ず原因があります。空室体質の物件を避けて物件を購入することで、空室リスクは大幅に軽減できます。
