コロナ禍が東京の不動産市況に与える影響

東京への集積の進行

（画像＝『レイビー』より引用）

東京へ一極集中する状況が批判されますが、一極集中は東京だけではなくロンドンもパリも同時進行で起こっています。

第三次産業が主導となる21世紀の経済では、一極集中は大都市に起きてしまうのです。

東京の集積状況を見ると、転入超過が起こっています。

2013年に地方創生政策が始まってから、東京圏の一都三県には10万人の流入がありました。
2018年には転入数が13万5,000人を超えています。

なお、ここ数年の東京では女性の転入者の方が多い傾向にあります。

地方の中核中枢都市から20代前半の女性が東京に来ていますが、重要なのは、20代前半の女性が何を求めているかです。

仕事や都市の魅力が必要だということが分かります。

この現象がどうなるかというと、過去の人口推移を見ると、オイルショックやバブル経済崩壊、リーマンショックでそれぞれ東京が復活しています。
そして、今回のコロナショックです。

コロナショックで1～2年は停滞するでしょうが、過去の歴史から見るとまた復活すると考えられるでしょう。

当然のことながら、災害の可能性はあります。
以前より言われているのは直下型地震です。
地震が起こる可能性が高い中、いかに被害を最小化するかが重要です。

また、東京都が1975年から発表している「危険度ランクマップ」によって、どこが危ないかも分かっています。

もちろん、東京すべてが危ないわけではありません。しかし、リスクが高いところは分かっていますので、そういったリスクを頭に入れたうえでどこに住むかを決める必要があります。

地震のほかには、大雨による洪水も懸念されています。

東京の場合、荒川が氾濫すると危ないと言われています。
荒川が氾濫した場合、中央区は半分くらい浸ってしまうでしょう。

東京都では、こういった災害戦略をいくつか打ち出しています。
水害・首都直下地震に加え、今回パンデミックが加わりました。

さまざまな面で課題はありますが、大きくは東京のトレンドは変わらないと考えられます。

（画像＝『レイビー』より引用）

東京都心では、環状6号の内側であるセンターコアエリアでだいぶ開発が進んできています。

センターコアエリアには都心10区が含まれています。

都心10区のなかでも差があり、墨田区の外れといった開発が進んでいないところもあります。
交通アクセスが良いところは、これからも投資効果が高いと考えられます。

何をやっても失敗しないとお伝えした都心中枢部は、これからも間違いがない場所といわれており、不動産価格はこれからも下がらないでしょう。

ただし、そういったエリアは価格が高いといったデメリットもあります。

それでは、どこが投資として着目点か、分かっていることをお伝えしましょう。

まだ先の話ですが、東京駅から銀座を通って晴海に抜け、臨海部に行く地下鉄がこれから10年以内に完成予定です。

今は遠いところにある臨海部でも、地下鉄が完成すれば近くなります。
地下鉄が通るのは10年くらい先ですので今すぐは無理ですが、この先狙い目だといえるでしょう。

この鉄道は、東京駅から秋葉原まで延伸されてつくばエクスプレスにつながります。
つくばエクスプレスはこれからもまだ沿線開発が行われる場所です。
そのため、非常に有効だと考えられるでしょう。

そのほかでは、浅草が観光として非常に人気があります。
そして、都心中心部は変わらず人気があります。その間に注目です。

例えば、蔵前などは開発が進んでおり、文京区も少し外れになるとかなり良いエリアです。
そのあたりに目を向けると、交通の便が悪くないところで、都心近接エリアより少し安くなる部分があります。

投資エリアを見つけるポイントとしては、都心を中心に何キロ圏内か見ていくに尽きるといえるでしょう。