収益物件の探し方
収益物件を購入する際、新築にするのか、中古にするのか迷う方もいるでしょう。
また、区分マンションや一棟物件などいくつか種類があります。
何を基準に探せばいいのか、それぞれについて探し方を紹介していきます。
新築物件を購入する場合
新築物件を探すには、インターネットで探してみてもいいでしょう。
ただし、全ての物件がインターネットに掲載されているわけではありません。
直接、不動産投資専門の会社に紹介してもらうと早く見つかる場合があります。
また、新築だからと安心して物件や設備をチェックしない方もいらっしゃいますが、壁にひびは入っていないか、ドアが開きにくくなっていないかなど、可能であれば実際に現地を訪れて確認した方がよいでしょう。
中古物件を購入する場合
中古物件は新築物件に比べて購入費用を抑えることができます。
そのため、自己資金が少ない方でも比較的購入しやすいでしょう。
ただし、築年数が古いと建物の老朽化が進んでいて、修繕が必要な場合もあります。
たとえリノベーションされていたとしても、水回りなどはそのままということもあるかもしれません。
費用がどの程度必要になるか確認しておきましょう。
また、物件の耐用年数は建物の造りによって大きく異なります。
鉄骨鉄筋コンクリート造であれば47年、木造であれば22年です。
耐用年数とは「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で決められた法定耐用年数のことです。
期間を過ぎたからといって住んではいけないというわけではなく、あくまで減価償却の目安となる年数です。
耐用年数を過ぎた物件を居住利用できるかどうかは管理状況により異なります。
区分マンションを購入する場合
初めての不動産投資用の物件には、区分マンションを選ぶ方が多いようです。
なぜならば、区分マンションは自己資金が少なくても物件を購入することができるからです。
ワンルームマンションを借りる方は単身のサラリーマンや学生などが多く、利便性の良い物件を選ぶ傾向にあります。
ファミリータイプのマンションを希望する方は3 LDK や4 LDK などの広い部屋で、利便性だけでなく家族が生活しやすい地域を選ぶ傾向にあります。
例えば、近所にスーパーや公園があることなども選定の基準になります。
それぞれのマンションのタイプに合った条件を選んでいきましょう。
一棟物件を購入する場合
一棟物件を購入する場合、多額の費用がかかるケースが多いので、物件の綿密な調査が必要です。
また、具体的なキャッシュフローなどの計画を立てておくことも必要でしょう。
例えば、家賃収入はどれぐらいの金額を見込めるのか、何年後に修繕費がどのくらい必要になるか、周りの物件の家賃の相場はどれくらいかなどです。
このような情報は、個人で調べるのは難しいので不動産投資会社などに依頼するといいでしょう。
収益物件を選ぶときのポイント5つ
収益物件を選ぶには、大きく分けて5つのポイントがあります。
収益物件選びに成功すると、毎月安定した収入を得ることができます。
実質利回りが高い
収益物件を購入するには、どれぐらい利益を得られるのか、「実質利回り」を事前に計算しておきましょう。
実質利回りの計算方法は次のようになります。
｛（1年間の家賃収入-1年間の支出）÷物件価格｝×100
物件の価格が3,000万円だった場合、家賃収入が月15万円、年間の支出が30万円だったとします。
（180万-30万）÷3,000万×100＝5.0％実質利回りは5％となります。
実質利回りが高いほど大きな収益が得られると考えます。
空室の出にくい物件
空室の出にくい物件とは、入居者が住みたいと思える物件です。
例えば、日当たりがいい、窓からの景色がいい、セキュリティ対策が万全である、設備が充実しているなどといった、条件が考えられます。
将来価値が高くなる
購入しようとしている物件の周辺環境が、将来的に変化するのかもチェックしておきましょう。
物件の近くに、大きな商業施設や駅ができる計画があるような場合、周りに住みたいと考える人が多くなり、賃貸需要が高まることで物件価格が上がる可能性があります。
また、売却する場合、購入する価格より高く売却できる可能性もあります。
利便性の高い都心
不動産投資の物件の購入で大切なのは、立地です。
利便性の高い物件とは、駅に近い場所であることをはじめ、スーパーやコンビニ、医療機関などが近くにある物件です。
耐久性のあるRC造/SRC造
不動産投資に選ぶ物件は、 耐用年数の長いものがおすすめです。
例えば 、鉄骨コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年となっていますが、木造等の耐用年数は22年です。
また、将来的には修繕費などが必要になります。
これらの修繕費を抑えるためには鉄骨鉄筋コンクリート造を選ぶという方法もあります。
