割増し容積率のメニューとしては、空地等の緩和の項目として、空地の確保、公共的屋内空間、緑化施設、一時滞在施設、宿泊施設があり、空地等の緩和以外の項目として、住宅、質の高い住宅の確保というメニューを活用しております。

今後、中野区がまちづくりに関与する際には積極的に高度利用地区など指定をすることで区が負担することなしに公共施設・空間を作り出していくべきと考えます。

図4　新サンプラザの容積率アップのためのメニュー

中野サウステラの中野の保留床については、令和6年第一回定例会における議論、アゴラでエントリー（参考：新・中野サンプラザは本当に大丈夫なのか？）しましたが、一等地であり、公共的な活用として良案がなければ、その資産の潜在的な価値を十分に引き出すために条件なし、市場価格で貸し出すことなどを検討すべきと考えます。

区が所有すべき施設の精査ができたら、施設整備費用にいくら掛かるかを試算します。さきにも取り上げましたが、物価高騰、人件費上昇が激増する中、施設を整備する時期によって価格が変動することを勘案した中長期の現実的な整備費用を試算する方法を検討すべきです。

最後に財政状況と相談です。中野区が策定する財政フレームの歳入は実質GDP成長率を加味した内閣府の経済財政諮問会議「中長期の経済財政に関する試算」を引用するなど、インフレが反映しております。しかし歳出においては物価高騰が反映されておらず、間違っていると断定できる財政フレームが編成され、財政的に余裕があると勘違いし、新規・拡充事業が乱発されていると考えます。

物価高騰、人件費上昇等により、建築後30年で大規模改修、建築後60年の建て替え方針では、財政が持たないため、長寿命化することを念頭に区有施設整備計画を改定すべきです。

また新たに整備する施設の延べ床面積の増加を前提とするならば、せめて上限値を設定する、複合施設を建設するなど、区全体で延べ床面積の上昇を抑制する必要と考えます。さらに整備の優先順位をつけるという考え方もあろうかと考えます。