【マンション投資の基礎】メリット・リスクと回避策、物件の選び方とは

マンション投資の仕組み

マンション投資の収益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。

インカムゲインとは資産を所有することで得られる利益のことです。マンション投資においては、入居者から得られる家賃収入がインカムゲインにあたります。

投資用不動産を購入する際は、不動産投資ローンを利用するケースが多いため、ローンを完済するまでは家賃収入からローンを返済していくことになります。

しかし返済が終了すれば、毎月の家賃収入の大半が手元に残るようになります。ただし、完済後も管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税などはかかります。

一方、キャピタルゲインとは資産の売買によって得る収益のことです。マンション投資においては、購入時よりも高い価格で売ることで得られる売却益がキャピタルゲインにあたります。

（画像＝『レイビー』より引用）

マンション投資にはメリットやリスクがあります。マンション投資の代表的なメリットとリスクを紹介します。

レバレッジとは「てこの原理」という意味がありますが、不動産投資におけるレバレッジ効果は、手元資金よりも大きな金額の取引ができる仕組みのことをいいます。

例えば、物件価格3,000万円で利回り4.0%の物件があった場合、手元資金が300万円しかなくても、不動産投資ローンで2,700万円を借り入れることで購入できます（厳密には物件価格に加え、別途諸費用がかかります）。

ローン返済中は家賃収入からローンを返済する必要がありますが、満室のまま所有できれば、ローン返済後は毎年120万円（※）の収益を得られることになります。
（※）諸費用や税金、家賃変動については考慮せず。

これがレバレッジのない一般的な利回り4.0%の金融商品だった場合、手元資金が300万円であれば得られる収益は、年間12万円にとどまります。

マンション投資では入居者がいる限り家賃収入を継続的に得られます。

マンション設備の点検や、入居者対応などは必要ですが、こうした建物管理や賃貸管理をご自身で行うことが難しければ、費用はかかりますが管理会社に委託できます。不動産投資はやり方次第で、少ない手間で家賃収入を得られることから、「不労所得」ともいわれています。

転勤や卒業、家族の事情などにより、入居者がマンションから退去して空室になってしまうと、次の入居者が見つかるまでの間は家賃収入を得られなくなります。

マンションを一棟所有しているのであれば、一部屋空室でも残りの部屋の家賃収入でカバーできるかもしれません。しかし区分マンション投資で、一室しか所有していない場合に空室が発生すると、サブリース契約などによる家賃保証がない場合は家賃収入がゼロになるため注意が必要です。

なお、契約期間中であっても、更新時期にかかわらずサブリース業者から「借地借家法第 32 条」の規定により賃料の減額や、サブリース契約の解除をされることがあります。

所有している物件が火災や台風、洪水、地震などの天災により損害を受けることがあれば、損害の程度によっては修繕費が必要になるかもしれません。

火災保険や地震保険に加入することで、こうした修繕費の負担を減らせる可能性があります。ただし、保険に加入するには面積や立地、構造などに応じた保険料を負担することになります。