新築マンション価格が上がり続け、平均的な会社員ではなかなか買えなくなっていますが、実際には少なくない人が購入し、多くの物件が好調に売れています。順調に売れていることに加え、資材価格や建築費の高騰などもあって、ますます高くなりそうです。そんななか、いったい、どんな人たちが買っているのでしょうか――。
首都圏新築マンションの平均価格は6000万円台
新築マンション価格が上がり続けています。民間調査機関の不動産経済研究所の調べによると、図表1にあるように首都圏新築マンションの2022年の平均価格は6288万円でした。東京23区だけに限ると8236万円となっています。
頭金が1000万円強あったとしても、首都圏平均では5000万円のローン、東京23区では7000万円のローンが必要になります。最も金利水準の低い変動金利型を利用、金利0.4％、35年元利均等・ボーナス返済なしで住宅ローンを組むとすれば、借入額5000万円の毎月返済額は12万7595円、借入額7000万円だと17万8633円です。
家計管理の安全性を考えて、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を25％以下に抑えるためには、借入額5000万円だと612万円、借入額7000万円では857万円の年収が必要になります。年収が500万円未満の人にとっては、新築マンションはまさに高嶺（高値？）の花です。
東京23区で買うには年収1000万円超が必要？
ただ、2023年3月現在、住宅ローン金利上昇気配が強まっており、借入額の金利上昇、返済額増加リスクの大きい変動金利型の利用には不安があります。そこで、借入後に市中の金利が上がっても金利が上がらず、返済額が増えない全期間固定金利型を利用するとすれば、全期間固定金利型の代表格であるフラット35の返済期間35年の2023年3月の金利は1.96％です。そうすると、借入額5000万円で毎月返済額は16万4606円、借入額7000万円で23万449円です。やはり返済負担率を25％以下に抑えるためには、5000万円の借入れには790万円、7000万円の借入れには1106万円の年収が必要です。
しかし、そんな年収がある人がどれくらいいるのでしょうか。図表2のブルーの折れ線グラフはわが国の平均年収の推移を示しています。2021年の平均で443.3万円ですから、とても買えそうにありません。
