相続税対策として、家屋の生前贈与を考える人は少なくないだろう。しかし、贈与税のルールを熟知しないまま贈与に踏み切ると、思わぬ税金に苦しめられるかもしれない。家屋の贈与で損をしないための知識を確認してみよう。

贈与税のほうが安いというわけではない

金銭を授受することなく、家屋を子の名義に変更（あるいは親所有の家屋を自分名義に変更）した場合は贈与となり、贈与税がかかる。ただし、直系尊属（父母や祖父母）からの贈与においては、その他の贈与よりも税額が安くなる特例税率が適用される。

贈与税は贈与を受けた側が支払う税金であり、通常は1年間に贈与を受けた財産の合計額をもとに税額を計算する。この課税方式を「暦年課税」といい、税額の計算においては贈与された財産の価額の合計額から基礎控除額として110万円を差し引いた残りの部分に対して課税される。

以下の表は、直系尊属からの贈与税率と、それによって算出された税額から控除される金額をまとめたものだ。

基礎控除後の課税価格 特例税率 控除額
200万円以下 10％ －
200万円超～400万円以下 15％ 10万円
400万円超～600万円以下 20％ 30万円
600万円超～1,000万円以下 30％ 90万円
1,000万円超～1,500万円以下 40％ 190万円
1,500万円超～3,000万円以下 45％ 265万円
3,000万円超～4,500万円以下 50％ 415万円
4,500万円超 55％ 640万円

次に、相続税の税率を紹介しよう。相続税の計算では、法定相続人の数に600万円を乗じた金額に3,000万円を足した金額を基礎控除額として差し引いた金額に課税される。

法定相続分に応ずる
取得金額 		税率 控除額
1,000万円以下 10％ －
3,000万円以下 15％ 50万円
5,000万円以下 20％ 200万円
1億円以下 30％ 700万円
2億円以下 40％ 1,700万円
3億円以下 45％ 2,700万円
6億円以下 50％ 4,200万円
6億円超 55％ 7,200万円

家屋を小分けにして贈与し節税を図る

贈与税率と相続税率の表を見るとわかるように、譲渡する金額によっては相続する場合よりも多くの税金を支払わなければならないケースがある。「生前贈与がお得らしい」といった程度の知識で家屋など高額な財産を一度に贈与すると、かえって損をしてしまう。

相続税対策として譲渡を行う場合は、基礎控除額の1年間110万円を超えない範囲で少しずつ譲渡していくという方法がよく用いられる。これは家屋でも可能で、建物を区分して登記すれば、1年あたりの贈与額を110万円以下に抑えられる。

例えば、3,000万円の家屋を30年かけて毎年100万円分ずつ贈与すれば、贈与税はかからない。ただし、不動産取得税や登録免許税、贈与契約書に貼る印紙代、また司法書士への報酬などがかかるので、このような費用も計算に入れておかなければならない。

また、死亡から過去3年以内の贈与分については相続税の課税対象となるため、その3年間は年間110万円以下の贈与にも相続税がかかる。ただし、その3年分についてすでに支払った贈与税がある場合、その分は相続税額から控除されるので、二重に税金がかかることはない。

2022年12月に閣議決定された税制改正案では、2024年1月1日以後に贈与される財産にかかる相続税について、死亡から過去7年以内の贈与分が相続税の課税対象となっている。なお、3年以内の贈与分以外の部分については、その合計額から100万円が控除されるという。

この改正案は、生前贈与による相続税対策に対する、ある種の締め付け策といえるだろう。そのため、家屋など比較的高額の財産を贈与する場合は、早いうちに計画を立てて実行に移す必要がある。

合計2,500万円まで控除される課税方法も

何年もかけて小分けに贈与する時間がない場合は、「相続時精算課税」という納税方法を選んでもよい。これは、合計2,500万円までの贈与分が控除され、贈与税がかからない制度のことで、それを超えた分には20％の贈与税がかかる。

ただし暦年課税とは異なり、相続時精算課税が適用された贈与財産には相続税が課税される。すでに支払った贈与税額分は相続税額から控除されるので、税金を二重に払うことはないが、「贈与税を払って終わり」ではないことに注意したい。この課税方法を選択すると、それ以降ずっとこれが適用され、暦年課税には戻せないということも重要だ。

相続時精算課税のメリットは、相続税額が贈与時の時価で計算されることだ。そのため、値上がりが予想される不動産を相続する場合などは、節税効果が大きい。

先に触れた税制改革案では、相続時精算課税における従来の合計2,500万円までの控除分に加えて年間110万円の控除が追加され、控除額が増えることになった。

家屋の生前贈与を考えている人は損をしないように、手間や手数料、節税効果などをよく吟味して、暦年課税と相続時精算課税のどちらを選ぶか、慎重に検討してほしい。

遺産相続でもめる原因にも

多額の生前贈与を受けることを「特別受益」といい、相続時に他の相続人の相続分と比べて平等を欠いて利益を得ていると見なされた場合は、特別受益分を遺産に持ち戻して各相続人の相続分を算定することがある。

特別受益分の持ち戻しが発生するような状況は、相続人同士の争いの原因となるので、家屋など高額の財産の生前贈与を行う際は、将来相続することになる家族間で事前にしっかり話し合っておこう。

文・モリソウイチロウ（ライター）
「ZUU online」をはじめ、さまざまな金融・経済専門サイトに寄稿。特にクレジットカード分野では専門サイトでの執筆経験もあり。雑誌、書籍、テレビ、ラジオ、企業広報サイトなどに編集・ライターとして関わってきた経験を持つ。

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