【2022年最新】不動産売却の基礎知識を解説！タイミングや囲い込み対策・税金で知るべきこと

不動産売却に必要な費用

（画像＝『男の隠れ家デジタル』より引用）

この章では、不動産売却に必要な費用について解説する。

仲介手数料

仲介で不動産を売却する場合、仲介手数料が発生する。不動産売却にかかる最大の費用が仲介手数料だ。

不動産会社が受領できる仲介手数料は、売買金額に応じて上限額が定められている。

上限額は、以下の速算式で求められる。

仲介手数料には、別途消費税が発生する。

都市部の不動産では、取引額が「400万円超」となるため、仲介手数料の上限額は「売買金額×3％＋6万円」。

不動産会社は仲介手数料を上限額で請求してくることが一般的であるため、仲介手数料の「相場イコール上限額」が一般的だ。

例えば、売却した不動産の価格が5,000万円の場合、仲介手数料は156万円(＝5,000万円×3％＋6万円)となる。

仲介手数料の支払いのタイミングは、商習慣によって売買契約時に50％、引渡時に残りの50％となることが通常である。

印紙代

不動産の売買契約書は印紙を貼らなければならない課税文書であるため、印紙代も必要だ。

契約書に記載する売買金額と、印紙税額の関係は上表の通りである。また、軽減税率適用期間内は、軽減税率の額が適用される。

なお、令和4年4月1日に「所得税法等の一部を改正する法律」が施行されたことで、適用期限が延長された。

軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるものになります。
引用：国税庁

登記費用

売却する不動産に住宅ローンの借入金が残っている場合は、不動産に抵当権が設定されている。

抵当権とは、債権者(銀行のこと)が優先的に弁済を受けることができる権利のこと。抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消のための登記費用が必要となる。

抵当権抹消のための登記費用には、「登録免許税」と「司法書士手数料」の2つがある。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円。マンションは、通常、土地1筆(筆とは土地の単位のこと)、建物1個であるため、抵当権抹消の登録免許税は2,000円となる。

また、抵当権抹消の登記手続きは、司法書士に依頼することが一般的。司法書士手数料の相場は5万円～10万円程度となる。

尚、売主から買主への所有権移転登記費用については、商習慣で買主が全額費用負担することが一般的だ。

測量費用

土地または戸建ての売却において、土地の境界が確定していない不動産を売却するときは、確定測量を行うための測量費が必要だ。

確定測量とは、全ての境界を確定するための測量のこと。確定測量費は、隣接する土地の地権者や道路の反対側の地権者の数が多いほど金額が高くなる。

一般的には、確定測量は50万円～100万円の範囲の金額となることが多い。

境界が確定している不動産、つまり既に確定測量図を持っている場合、確定測量は不要である。

マンションは土地全体の境界が確定していることが通常であるため、売却のために確定測量を行う必要はない。

また、マンションの売却では売主が買主へ確定測量図を引き渡さないことから、売主が確定測量図を持っていなくても問題ない。

一方で、戸建ての場合、建売住宅なら土地の境界が確定していることが一般的。そのため、売主は確定測量図を持っているはずであるため、売却前に確認して欲しい。

相続した不動産等の古くから持っている土地は境界が確定していないことが多いことから、売却前に確定測量が必要となるケースがよくある。

不動産売却に必要な資料

不動産売却に必要な資料は下記の通りである。