目次
不動産投資のデメリット
・初期費が必要
・流動性が低い
・空室時の収入減
・固定費・運用費（ランニングコスト）がかかる
・不動産価格下落の可能性
・天災の可能性
・金利上昇の可能性
不動産投資の利回り相場
不動産投資のデメリット
不動産投資のデメリットとして覚えておきたいのは、次のような内容です。
初期費が必要
不動産投資ローンを使って不動産を購入する場合でも、購入時には初期費がかかります。不動産価格よりも少額ですが、ある程度の自己資金が必要です。
初期にかかる費用は、「所有権の移転」を明らかにするための登記にかかる費用、売買契約書に貼る印紙代（税金）などがあります。
流動性が低い
不動産はほかの投資商品に比べて流動性が高くありません。例えば株式投資であれば、証券会社のアプリを使って同じ日に何度も売買することも可能です。
しかし投資用不動産を売却するときは、どんなに早くとも数週間はかかります。不動産会社自身が直接買う（買取）の場合でも数週間、不動産会社が買主を探して（仲介）売主と買主が売買契約を交わす場合には、数カ月単位の時間がかかります。
空室時の収入減
入居者がいる間は安定した収入が見込めます。しかし空室時には家賃収入がなくなります。一戸のみの保有の場合、空室時には収入がなくなります。
なお、GA technologies（GAテクノロジーズ）が運営する「RENOSY不動産投資」では、入居率99.75％、平均空室期間26日と安定した運用を実現しています（2021年3月25日時点）。
固定費・運用費（ランニングコスト）がかかる
不動産は購入したら終わりではなく、管理業務が必要になります。具体的にはマンションの場合、管理費や修繕積立金などの費用がかかります。
例えば管理費は、共用部分の照明の交換、掃除、エレベーターの定期点検など、入居者の快適な暮らしを維持する費用です。
修繕積立金には、15年に1度の建物の大規模な工事のほか、給水ポンプの交換費などが含まれます。
不動産価格下落の可能性
不動産は月日がたつごとに、一般的には価格が下がるものといわれています。それは経年により建物や設備は劣化するからです。購入時よりも不動産価格が下落する可能性はあります。
ただし、立地が優れていたり、管理の行き届いた建物であれば価値を維持できる場合もあり、そのためにも建物の管理は重要といわれています。
なお市場の影響を受け、需要の高まりによって不動産価格が上昇する時期もあります。
天災の可能性
台風や地震など、世界規模で甚大化傾向にある自然災害等により不動産がダメージを受ける可能性もあります。
例えば大雨による浸水被害にあった場合にはその復旧費用がかかります。地震による最悪のケースでは、建物に入ることができなくなり家賃収入がなくなる可能性が考えられます。
金利上昇の可能性
不動産投資ローンを変動金利で組んでいる場合、金利上昇が起きたとき、それに伴って返済金額の負担が大きくなります。
不動産投資の利回り相場
メリットおよびデメリットがわかったところで、気になるのは実際どれくらい儲かるのかというところではないでしょうか。1つの指標として使われる「利回り」でみてみます。
参考になるのは先輩不動産投資家がどれくらいの利回りを求めて不動産投資を行っているかです。
一般財団法人 日本不動産研究所の第44回「不動産投資家調査」（2021年4月現在）の調査によると、東京および政令指定都市において、
- ワンルームタイプ：4.2〜5.7%前後
- オフィスビル：3.5〜5.7%前後
- 商業店舗：3.5〜6.5%前後
- 物流施設・倉庫：4.2〜5.0%前後
- 宿泊特化型ホテル：4.6〜5.7%前後
東京のワンルームタイプは城南地区で4.2％、政令指定都市では広島市において5.7％と地域によって開きがありますが、上記のような期待利回りを不動産投資に求めていることがわかります。
