城西エリアとは、東京23区の中でもっとも人口が多い「世田谷区」や新宿駅、渋谷駅といったビッグターミナルがあり、再開発計画の中心地でもある「新宿区」「渋谷区」を含む、文字通り多くの人が集まるエリアです。
知名度も高いため「城西エリアでの不動産投資に興味がある」方は、多いのではないでしょうか。
そこで、この記事では東京23区の中でも不動の人気を誇る城西エリアの不動産投資市況を解説し、おすすめの世田谷区、新宿区、渋谷区の物件もご紹介させていただきます。
「城西エリアの特徴」や「投資用物件選びの際に気をつけるべきポイント」を知りたいという方は、本記事をご一読いただき、物件選びの参考にしていただければ幸いです。
目次
人口が増え続ける城西エリアでの不動産投資
①世田谷区の特徴と不動産市況・注意点
人口が増え続ける城西エリアでの不動産投資
一般的に「城西エリア※」とは、世田谷区・新宿区・渋谷区・中野区・杉並区・練馬区の6区を指します。
いずれの区も人口は増加傾向にあるため、空室リスクを抑えて運用したい人に人気のエリアです。
今回は、特に人気の高い世田谷区・新宿区・渋谷区の3区に焦点を当てて、城西エリアの特徴と不動産投資市況を見ていきましょう。
※不動産のエリア区分には、公的に決められた定義があるわけではありません。不動産情報サイトによっては分類が異なる場合がございます。
若者とビジネスパーソンが集まる城西エリアの特徴
東京23区の西部に位置する城西エリアには、3大ビッグターミナルの一つである「新宿駅」と「渋谷駅」があります。
複数路線が乗り入れる新宿駅は、1日に約360万人の乗降客数があるとして、過去にはギネス記録に認定されました。
また、新宿駅にも渋谷駅にも、東京の主要路線である山手線が通っています。
JR東日本によると、山手線の利用者数は1週間あたり延べ3,181万人以上（2019年度）。まさに東京の大動脈といえるでしょう。
こうした「人が集まる」特性こそが、城西エリアの特徴です。
主要区部の人口と将来推計を、以下にまとめました。
| 人口(2021年3月1日時点) | 人口トレンドと将来推計 | |
|---|---|---|
| 世田谷区 | 約91万 9,000人 | 単身世帯が多く、東京23区でもっとも人口が多い。2017年に約89万2,000人だった人口は、10年間で10万人以上増加。2027年には総人口が約100万になる見込み。 |
| 新宿区 | 約34万 5,000人 | 2000年以降、総人口は増加傾向。23 区内で比較すると、新宿区は若年人口（20～34 歳）を中心に生産年齢人口(15歳～65歳)の割合が多い。2035年には人口がピークに達する見込み。 |
| 渋谷区 | 約23万人 | 1995年を境に増加傾向。近年は、働き盛りの生産年齢人口(15歳から64歳)の加が顕著。 |
これら3区においては、近年の人口は増加傾向にあり、単身世帯や働き盛りの生産年齢人口が多くなっています。
加えて渋谷区は、大規模再開発の中心地になっています。開発によってインフラが再整備されれば、人の流れはさらに活発になるのではないでしょうか。
城西エリアの不動産投資市況と注意点
城西エリアはビッグターミナルまでの距離が近く、一部のエリアでは再開発が行われる予定があるため、今後も一定の人口流入を見込めるでしょう。
中でも世田谷区や新宿区、渋谷区は単身世帯や若年層が多いので、若いビジネスパーソンからの安定した賃貸需要が期待できます。
そのため、城西エリアでの不動産投資には、単身者用のワンルームマンションが適しているといえるでしょう。
ファミリー向けマンションに比べて、物件価格を抑えられるワンルームマンション。
とはいえ、新宿区や渋谷区は東京都において屈指の人気のエリアです。
たとえワンルームマンションでも、他の区に比べて物件価格が高い傾向にあります。
そのため城西エリアで単身者用のワンルームマンション投資を検討する際には、以下3つのポイントに注意してください。
①将来的に管理費、修繕積立金が値上がりすることを見据えた収支シミュレーションを行い、無理のない資金計画を立てる
②人気エリアとはいえ、空室リスク対策は必要。立地が重要なカギの一つとなるので、駅から徒歩10分以内にある物件を選ぶ
③ワンルームマンション投資は利回りが低くなりやすく、当初は赤字経営も 珍しくない。ローン完済後の収益計画も含めて、長い目で計画を立てる
人気エリアで不動産投資を始める際、特に注意したいのは、資金計画（キャッシュフロー）です。
不動産投資ローンを活用して投資用物件を購入する場合、物件価格が高ければ高いほど、ローン期間や金利などにもよりますが、ほとんどの場合において月々の返済額は高額になります。
常に満室状態なら良いのですが、空室により家賃収入が途絶えたり、設備が壊れて修理費用が必要になったり、将来的に管理費や修繕積立金が増額になる可能性もあります。
長期修繕計画書を確認したうえで、突発的な支出が発生することも考量し、「頭金を多めに入れて月々の収支をプラスにする」「新築だけではなく中古物件も検討し、購入価格を抑えて月々ローンの支払額を減らす」などの対策を講じておいた方がよいでしょう。
①世田谷区の特徴と不動産市況・注意点
東京23区で2番目に大きい世田谷区には、成城や下北沢、三軒茶屋、二子玉川といった人気の街が数多くあります。
近年は「ニコタマ」と呼ばれる二子玉川のイメージもあり、世田谷区＝セレブな街という印象をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
ところが実際に世田谷区を訪れてみると、同じ世田谷区内でもエリアによって雰囲気ががらりと変わることに気付きます。
例えば先述した二子玉川は、多摩川の河川敷を臨む、のんびりしたファミリー向けの街です。
一方で渋谷に近い三軒茶屋や下北沢には、居酒屋や古着屋、おしゃれなカフェが並び、若者カルチャーが根付いています。
街によって雰囲気が変わるため、住む人の属性を考えて物件を選ぶ必要があるでしょう。
世田谷区でワンルームマンション投資をするなら、おすすめの街は三軒茶屋、駒沢、桜新町です。どの街も渋谷へ出て行きやすく、単身者や若いカップルの安定した需要を見込めるからです。
