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修繕計画に基づいた修繕費用を資金計画に必ず組み込もう
修繕計画を把握していない管理会社は避けよう

修繕計画に基づいた修繕費用を資金計画に必ず組み込もう

不動産投資用の物件を購入する場合、購入資金や家賃収入に関する資金計画はほぼどなたでも作成するものですが、物件の資産価値を維持するため、修繕費用も資金計画に入れておくことが必要です。

なぜなら、物件の修繕では、想定より大きな金額が必要になることもありますので、もし、資金計画の中に修繕費用を含んでいなければ予想外の出費が生じ、資金繰りに困ってしまうことも十分考えられるからです。

従って、修繕計画を確認し、修繕費用を積み立てておくことは不動産投資の絶対条件とお考えください。

管理組合に修繕計画の有無を確認する

物件を購入する前に、マンションの管理組合に修繕計画があるかどうかを確認してください。新築のマンションの場合は竣工時に管理組合が結成され、マンション管理会社が修繕計画を提案してくれます。そのため、ほとんどのマンションでは管理組合で修繕計画を作成して、その計画通りに修繕を実施することになりますが、古いマンションなどでは修繕計画がないケースがあるので、中古マンションを購入する際は特に確認をした方がよいでしょう。

マンションの修繕計画がない場合、いざ修繕が必要になったときに費用が不足していたり、修繕が中途半端になったりするおそれがあり、修繕が中途半端になってしまうと、早晩結果として再度修繕が必要となって、かえって費用がかさんでしまうことも考えられます。

綿密に修繕計画を作成する

購入したいマンションに修繕計画があった場合でも、計画の内容が大雑把すぎることもあります。修繕の時期や予算の計画が細かく設定されていない場合、修繕計画がないマンション同様、修繕費用が足りない、必要な修繕が実施できないといった事態もあり得るでしょう。

修繕計画が適切かどうかは、管理会社に相談して判断

もっとも、物件の購入時にマンションの修繕計画を確認しても、見せられた修繕計画が十分かどうかを自身で判断することは通常、難しいと思われます。そこで、あらかじめ利用している不動産会社や管理会社に相談し、妥当な修繕計画であるかどうかを確認しておくことをおすすめします。

修繕計画を把握していない管理会社は避けよう

管理会社への委託を検討するときには、次の2点を確認しましょう。

・長期修繕計画がきちんと整備されているか
新築マンションに投資する場合、長期修繕計画を整備していないケースはあまり考えられません。しかし、中古マンションは築年数によって長期修繕計画を整備していない物件もあります。

長期修繕計画がなければ将来の大規模修繕に備えられず、急に多額の出費が発生してキャッシュフローが悪化したり、大規模修繕や建て替えが行えないことになればマンション価値が低下する可能性もあるのです。

・修繕計画を把握しているか
管理会社が長期修繕計画を把握し、状況に応じて管理組合に随時アドバイスを行ってくれるかどうかを確認しましょう。中古マンションに投資を考えているならば、長期修繕計画をきちんと把握していない管理会社が管理している物件は選択肢から外すのが無難です。同時に長期修繕計画に則って修繕が進められているかも確認をしておきましょう。