目次
マンション経営のメリット
マンション経営のデメリットやリスクとその対策とは
マンション経営のメリット
それでは、マンション経営のメリットについて確認していきましょう。
利便性のいい場所にあるため空室が出にくい
マンションは比較的利便性が高く、立地の良い場所に建てられることが多いため、地方のアパートに比べると空室が出にくいというメリットがあります。
木造アパートに比べて経年劣化しにくい
マンションは、鉄筋コンクリート造や鉄骨造など耐久性の高いものが多いため、経年劣化しにくいというメリットがあります。
また、外装、配管などの修繕が木造に比べて少なくなるため、メンテナンスをする手間や回数、費用を抑えることができます。
国税庁のホームページでは、法定耐用年数を次のように定めています。
建物の法定耐用年数
| 構造・用途 | 細目 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造のもの | 店舗用・住宅用のもの | 22 |
| 木骨モルタル造のもの | 店舗用・住宅用のもの | 20 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・ 鉄筋コンクリート造のもの | 住宅用のもの | 47 |
| れんが造・石造・ ブロック造のもの | 店舗用・住宅用・飲食店用のもの | 38 |
| 金属造のもの | 店舗用・住宅用のもの4mmを超えるもの 3mmを超え、4mm以下のもの 3mm以下のもの | 34 27 19 |
参照：国税庁 耐用年数（建物／建物附属設備）
長期にわたって安定収入を得られる
マンションは、耐久性が高いためアパートに比べ長い間賃貸経営を続けることができます。
また、ローンの返済が終われば、家賃収入から管理費・修繕積立金、税金などを差し引いた家賃収入の大半の部分を収入として得ることができます。
将来売却することになっても、空室リスクが少ない物件であれば売却しやすいというメリットもあります。
相続税など節税対策になる
マンション経営は、節税対策にも有利に働きます。
アパート経営においても同様ですが、現金1億円を現金のまま相続した場合、額面通り1億円の評価額になってしまいます。
しかし、不動産の評価は路線価のほかに賃貸している点などが考慮され、額面の約5〜6割で評価されます。つまり、約5000〜6000万円前後の評価額となるのです。
相続税は、相続する財産の評価額から基礎控除額を引いて相続税率をかけて計算されるので、評価額が低いほど支払わねばならない相続税が少なくなり、節税になるというわけです。
生命保険の代わりになる
マンションを購入するために金融機関で不動産投資ローンを組んだ場合、「団体信用生命保険」に加入する場合がほとんどです。
この生命保険は、ローンを組んでいる契約者が不慮の事故で亡くなるか、高度障害状態になった場合、ローンの残債を肩代わしてもらえます。
残された家族にローンの負担をかけることもなく、不動産という資産を残すことが可能なのです。
マンション経営のデメリットやリスクとその対策とは
まとまった費用が必要
【対策】
- 新築物件だけでなく中古物件も視野に入れる
- 不動産投資ローンを活用する
マンションを購入するためには、多額の費用が必要となります。
初めて不動産投資をされる方の中には、新築物件を購入しようと考える方も多いですが、中古物件は新築物件より安く購入できるため基本的に利回りが高くなります。
また、手持ちの現金だけで購入しようとすると、生活資金が心もとなくなったり、条件の良い物件が買えないこともあるでしょう。
これらの対策として、不動産投資ローンを上手に活用することも検討しましょう。
空室リスクがある
【対策】
- 都心のマンションなど、空室リスクが少ないマンションを購入する
新築や築浅の期間は常に満室であったとしても、古くなれば空室が増えていく可能性があります。
そのため、入居率を上げるために家賃を下げる可能性もあるでしょう。
空室リスクを減らすためには、マンションを購入する前に物件周辺の利便性など空室リスクが少ない物件なのかを調べておくことが大切です。
災害リスクがある
【対策】
- RC構造などのマンションを購入する
- 新耐震基準が適用されているマンションを購入する
火災・地震などがいつ起きても対応できるように、準備しておく必要があります。
災害が起きたとき、できるだけ被害を少なくするためには、RC構造など耐久性の高いマンションを購入することが大切です。
また、「新耐震基準」が適用されているマンションかどうかも確認することが必要です。この基準が適用された建物は震度6～7クラスの大地震でも倒壊しない強度であるという証明になります。
参照：国土交通省 住宅・建築物の耐震化について
