マンション投資のリスク
続いて、マンション投資のリスクについて説明します。
マンション投資に限らず、投資にはリスクが付き物です。前もってリスクについてしっかり理解しておきましょう。
マンション投資における代表的リスクは以下の二つです。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク ワンルーム投資の場合、空室や家賃滞納が発生すると収入はゼロになります。
対して一棟投資の場合は、複数の部屋があるため、空室や家賃滞納により収入がゼロになる可能性は低いでしょう。
しかし、物件価格が高額なため、空室状態が続いたり、空室が増えてしまうと月々のローン支払いに与える影響は少なくないでしょう。
リスクについて、詳しくは「マンション投資で失敗する原因は8つのリスクにあり！その対策法とは？」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
家賃滞納リスク
家賃の回収や督促は、管理会社に委託するケースが多いでしょう。
家賃滞納に関しては、長期化すればするほど回収率が下がる傾向にあるため、早めに対応したいところです。
そのため、家賃滞納が発生した場合に管理会社がどのような対応をしてくれるのか、前もって確認しておくことが大切です。
空室リスク
空室リスクは、需要のある物件を選ぶことで、ある程度は軽減できます。
賃貸需要の高いエリアであれば、退去後もすぐに次の入居者が決まるでしょう。
それでは、どのようなエリアなら賃貸需要が高いのでしょうか。
まず、東京23区で駅近くの物件は高い需要があります。人口も多く便利な立地であれば、空室リスクをそれほど気にせずに運用できるでしょう。
次に考えたいのは、物件自体についてです。
賃貸物件への入居を決める際には、築年数や設備も重要視されます。
また、リフォームやリノベーションで部屋をキレイにするのも有効です。物件の価値が高まれば、空室リスクも軽減できます。
購入費用や修繕費用など、効果と費用のバランスを考えて対応しましょう。
物件選びについて、詳しくは「不動産投資のカギを握る「賃貸需要」の高い物件を見極める方法とは？」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
マンション投資の失敗例
マンション投資を検討する上で、参考になるのは実際の失敗談です。
マンション投資において失敗しやすい点を押さえ、事前に対策を練っておきましょう。
空室が続いて家賃収入に影響が出る
単身者向けのワンルーム物件は、ファミリー向けの物件に比べて入居期間が短くなる傾向にあります。
就職・転職、結婚など、生活が変わったタイミングで引っ越す人が多いからです。
そのため、賃貸需要の高いエリアでなければ、次の入居者がなかなか決まらず空室が続くこともあります。
有効な空室対策は、前述のとおり、賃貸需要の高いエリアを選んで物件を購入することです。
そして、立地や物件の特性を踏まえた運用計画を立てることも重要です。
単身者は短期間で出ていくかもしれないということを想定しておきましょう。
周辺環境が変わってしまう
マンション投資は長期にわたって行う投資のため、物件購入後に周辺の環境が変わってしまうケースがあります。
例えば、近くに競合となる新築マンションが建つかもしれませんし、あまり居住地の近くにあってほしくない施設が建つ場合もあります。
その場合、家賃を下げないと入居者が決まらないこともあるでしょう。
先を見通しにくい周辺環境の変化ですが、物件選びの段階である程度は予想できます。
物件を検討する際に、一帯が住居専用地域なのか商業地域なのかを確認しましょう。
それぞれ建設できるものとできないものが決まっていますので、事前に確認しておくことで周辺環境の変化をある程度は想定することができます。
修繕費用が思った以上に高額
マンション投資においては、入居者の募集や家賃額だけでなく、修繕費についても意識する必要があります。
退去時の修繕費用はもちろん、長く運用していると設備の入れ替えやリフォームが必要となるでしょう。
ワンルーム投資のように小規模なマンション投資を行っている場合は、室内設備の入れ替えやリフォームといった高額な費用が返済計画に影響するかもしれません。
物件を購入する前に、家賃収入や利回りだけでなく、突発的な支出も含めてシミュレーションするようにしましょう。
