資産運用の手段として、マンション投資を考えている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、これからマンション投資を始める方に向けて、マンション投資の種類や特徴、メリットなど押さえておきたいポイントを詳しく解説しています。
リスクや利回り、よくある失敗例も紹介しますので、あわせて参考にしてみてください。
マンション投資とは
マンション投資とは、簡単にいうとマンションを購入して賃貸に出し、家賃収入を得る投資法です。
まず、マンション投資の種類とそれぞれの特徴を解説します。
種類によって必要な費用や注意点も異なりますので、しっかりチェックしておきましょう。
種類と特徴
マンション投資には「一棟投資」と「ワンルーム投資」の2種類があり、それぞれに新築と中古という選択肢があります。
一棟投資
一棟投資は、その名のとおりマンション一棟を購入して運用する投資です。
新築であっても中古であってもかなりの購入資金が必要となり、マンションの規模や立地によっては億を下らないでしょう。
一棟投資の場合は、マンション全体の運営方針を自ら決められます。他者と意思をすり合わせる必要がないため、状況に応じて柔軟に対応可能です。
複数の部屋を貸し出すため、収入が0になる可能性が低いのも一棟投資のメリットだといえるでしょう。
中古物件なら費用を抑えられますが、状態によっては大規模な修繕が必要になります。
一棟投資はハイリスク・ハイリターンな投資ですので、自己資金や購入価格などのバランスを見て検討しましょう。
ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資は、マンションの一室のみを購入して運用する投資で、区分マンション投資とも呼ばれます。
ワンルームマンション投資の最大のメリットは、一棟投資に比べて購入費用を抑えられることです。
マンションの一室といっても、マンションの規模や立地によって価格は異なります。
ワンルーム投資の場合は物件数も多いため、予算に合わせて選択できるでしょう。
ワンルームマンション投資の場合も、一棟投資と同様に中古物件なら購入費用を抑えられます。
ただし、古くなっている分、修繕に費用がかかるケースがあるので注意してください。
マンション投資のメリット
マンション投資には、節税効果を期待できるというメリットがあります。
なお、節税効果を期待できる税金は、所得税と住民税、そして相続税です。
所得税と住民税
所得税と住民税は所得に対して課税される税金です。会社員の場合は、毎月の給与から天引きされています。
しかし、家賃収入から経費を引いた不動産所得が赤字だった場合、確定申告すれば税金が還付されます。
また、物件を購入した費用は、数十年にわたって減価償却費として経費計上が可能です。
例えば、RC造住宅の場合、耐用年数は47年、償却率は0.022と決まっています。
つまり、3,000万円の物件を購入したとすると、47年もの間、年に66万円を経費として計上できるということです。
減価償却費を計上して課税所得が減ることで、所得税や住民税の減額が期待できるのです。
相続税
マンション投資は、相続税に対しても節税効果があります。
なぜなら、不動産に対する相続税は固定資産税評価額を元にして算出されるからです。
その場合、一般的には時価の70％程が評価額となります。
つまり、不動産は時価の70％ほどで相続税が計算されるため、現金をそのまま相続するよりも税額を抑えられるということです。
そして、賃貸物件の場合は、借家権割合や借地権割合を計算すると、さらに評価額が下がります。
マンション投資は、賃貸物件として家賃収入を得られるだけでなく、相続税対策としても有効なのです。
節税効果について、詳しくは「不動産投資による節税の仕組み徹底解説！みんながはまる落とし穴」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
