家賃収入で生活するためのポイント７つ
家賃収入で生活するためには、できるだけ手元の資金を確保することが大切です。次のような対策を常に心掛け、急な出費にも耐えられるだけの資金が手元に残るようにしましょう。
- 空室リスクを減らす
- 家賃下落リスクを減らす
- 中古マンションを購入する
- 確定申告できちんと経費を計上する
- 修繕費やリフォーム代を安く抑える
- 繰り上げ返済を行う
- ローンを借りる前に収支のシミュレーションを行う
空室リスクを減らす
安定した家賃収入を得るためには、空室を少なく（「無くす」のが理想です）することが重要です。
単純に、新築・駅チカなどの条件だけで選ぶと意図せぬ赤字になってしまうこともあります。
利便性のいい物件は空室リスクを減らすことができますが、物件の購入代金が高くなったり、利回りが低くなったりする場合もあり得るからです。そこで、投資者としては、本やセミナー、不動産会社のアドバイスなどでノウハウを学び続けることが大切です。
家賃下落リスクを減らす
家賃の下落を抑えるには、長く入居してもらうことが大切です。
入居者が短期間で入れ替わってしまうと、その都度家賃をどのように設定するか考えなければなりません。入居者がなかなか入らない場合には、家賃を下げることを検討する必要もあります。
そのため、現在入っている入居者には、できるだけ長く入居してもらえるよう、手厚い対応が求められます。
中古マンションを購入する
毎月のローン費用を抑えるために、利回りの高い中古マンションを購入するのも一つの手です。
このような物件は、東京都心のように需要が高い地域のものがオススメです。
中古マンションは、古いので入居者が入りにくいのでは？と思う方もいますが、リフォームやリノベーションすれば、新築同様の状態に近づけることもできるでしょう。
確定申告できちんと経費を計上する
不動産投資の初心者の方の中には、確定申告など経費の知識がない方もいらっしゃるでしょう。
例えば、基本的なことを一つご紹介しますと、確定申告で経費を計上しておかないと、所得税や住民税が高くなり、税金に苦しむといったケースもあります。また、個人と法人によっても経費の種類は異なります。経費を計上することで大幅な節税となることもあります。
経費として認められるかわからないものは、税理士などに相談する必要がありますが、税理士などに相談する場合は委託費用が必要になりますので、注意が必要です。
修繕費やリフォーム代を抑える
修繕費用を抑えるためには、細やかな物件のメンテナンスが必要です。
例えば、壁が汚れている、ポストが壊れているなど、その都度修繕すると、目先は費用がそれなりにかかりますが、後になって破損等が甚大になって、かえって大きな費用が必要になるのを防ぐだけでなく、入居者の退去を防ぐことにもつながります。
なお、こうした修繕やリフォームについて管理会社に依頼している場合には、不必要な修繕費用が計上されていないか、その見積書などを都度確認しておくことも必要です。
繰り上げ返済を行う
ローンはできるだけ早く返済できるようにしましょう。
返済計画通りに返済し、次の物件を購入するという方法もありますが、ローンを早く返済すると利息分を減らすことができます。特に、変動金利で借りている場合、今後金利が大幅に上がる可能性も無いとは言えません。
このような金利上昇リスクを解消するためには、現在借りているローンを繰り上げ返済してしまえば不安は解消されます。
ローンを借りる前に収支のシミュレーションを行う
物件を増やしていくためには、あらかじめ収支計画を立てておくことが大切です。
不動産投資には、実際に支払う支出のほかに、減価償却費なども考慮に入れておく必要があります。
また、どの時期で売却すれば利益が見込めるのかということも、ある程度予測することができます。万一、空室もないのに思ったよりも利益が得られないといった場合にも、事前のシミュレーションを綿密に行っていれば、解決の手がかりをつかむことにもつながるでしょう。
まとめ
家賃だけで生活できる人は、セミナーなどで新しい知識を取得するなど常に努力を続けています。
まずは、自分の保有している資金、年収などから収支計画を考え、自分に見合った物件を購入することから始めましょう。
提供元・レイビー
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