区分マンション投資は儲からない？注意点や出口戦略まで徹底解説！

区分マンション投資をするならおさえておくべき７つのポイント

（画像＝『レイビー』より引用）

区分マンション投資を検討する段階で、おさえておきたい７つのポイントについてご説明します。

地方都市や郊外では需要そのものが少なく、空室リスクが高くなりがちです。
しかし、地方であっても駅の周辺や大型商業施設の近くでは、高い需要が見込めるエリアもあります。

都心では、より駅近の物件が好まれる傾向が強くなっています。
賃貸情報サイトで「駅徒歩5分以内」や「駅徒歩10分以内」といった検索条件で絞り込めることからも、重視している人が多いといえるでしょう。

また、近隣で大規模開発が行われる計画がある場合、人の流れが大きく変わることが予想されるため、自治体の発信する開発計画などもチェックしておくことをおすすめします。

一概にはいえませんが、築年数の浅い区分マンションは人気が高く空室リスクも低い傾向にあるようです。

経年減価補正率表をによると、新築の資産価値は築3年で非木造建物は約10%、木造建物は30%低下することからも、築浅物件を狙ってみるのはいかがでしょうか。

ただし、人気があり流動性が高い分、価格も高めなので利回りの計算も忘れずに。
また一方で、古すぎる物件は資産価値が低いことに加え、新耐震基準を満たしていないケースがあることも頭に入れておきましょう。

部屋の広さは狭いほど流動性が上がり、利回りも良くなります。
しかし、都心のビジネスホテルのような極端に狭い部屋は人気がなく、借り手が見つかりづらいため注意が必要です。

反対に大きすぎる部屋は、家賃が高くなり借り手を選ぶため、エリアの需要に合っていないと空室率が上がってしまう場合もあります。

戸数が多い区分マンションは、管理費・修繕積立金が割安になるためおすすめです。
管理にかかるお金はオーナー全員の共同負担となるため、戸数が多い方が一室あたりの負担が少なくなるのです。

不動産投資では表面利回りが示されるケースが多いものの、区分マンション投資では実質利回りが重要となります。違いは次の通りです。

この諸経費に、管理費と修繕積立金を含めて計算することで、より現実的な利回りを計算することができます。

実質利回りで計算すると、表面利回りより大幅に下がるケースもあるようなので注意しましょう。

購入を検討しているマンションやアパートが中古物件であれば、空室率を確認することである程度利回りを把握することができます。
新築であれば、条件の近い周辺物件の空室状況を参考にしてみましょう。

マンション管理会社や管理組合の対応や過去のクレームなどもチェックするのがおすすめです。
自分が住みたいと思えるような管理が行き届いた物件であるか、注意深く確認することが大切です。

既に区分マンションを所有している方の中には、あまりうまく運用できていないと感じている方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合、タイミングを見計らい、売却を検討するのも一つの手段です。

まずは、キャピタルゲインを得られるタイミングを逃さないことが重要です。

大型イベントや開発計画など大きく環境が変わるタイミングを狙い売却を行いましょう。
直近であれば、2022年大阪万博などが挙げられます。

その他にも、リニアモーターカー開通に向けた新駅開設など交通関連の情報、大型店の誘致やベッドタウンの開発などに、普段から目を光らせておきましょう。

不動産の売却時は「5年縛り」がある点も注意が必要です。

物件の所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として39.63％の高い税率が適用されます。
これに対し、5年超になれば長期譲渡所得に変わり20.315％の税率になるため、出口戦略を考える際は、5年目以降を目安にしてみてはいかがでしょうか。