区分マンション投資は儲からない？注意点や出口戦略まで徹底解説！

区分マンション投資に反対派の意見

（画像＝『レイビー』より引用）

サラリーマンなどに人気の区分マンション投資ですが、儲からないと否定的な人もいます。
参考までに、反対派の意見も見ていきましょう。

少額の自己資金で始められるのが魅力の区分マンション投資ですが、株式や投資信託、FXのように他にも少額の自己資金で始められる投資がたくさんあります。

不動産投資では、投資した費用の減価償却を経費として計上できます。

例えば、RC造のマンションの場合の法定耐用年数は47年です。
つまり、マンションの購入金額を概ね47で割った費用を経費として計上できます。

しかし、減価償却費以上の家賃収入がある場合は、給与所得から差し引くことはできません。
また、マンションの法定耐用年数が長いため、1年ごとの節税効果は限定的です。

区分マンション投資には、すぐに売れないといった流動性リスク、売却価格がローン残債より低いと抵当権を抹消できず買い手が見つかったとしても売却できないリスク、不動産投資用ローンの金利が上がり収益性が下がるリスク、空室で家賃収入がゼロになるといった空室リスクがあります。

（画像＝『レイビー』より引用）

区分マンション投資は少ない資金から挑戦しやすいものの、いくつか注意しておきたいポイントもあります。
家賃収入がゼロになるケースがあることも理解しつつ、投資に踏み切るべきか慎重に検討しましょう。

投資用不動産ローンを利用してマンションを購入する場合、家賃収入で発生した利益は、まずはローンの返済に充てる必要があります。

そのため、頭金を入れずに投資用不動産ローン組んだ場合、収支がプラスになるのはローン返済後となるケースがほとんどでしょう。
なお、繰り上げ返済を行えばこの限りではありません。

区分マンション投資では管理費と修繕積立金が高く、利回りを下げる要因の一つです。

固定資産税と借入金は年々減少しますが、管理費などは変わらないケースが多く、大規模な改修が必要なときには追加で資金が必要なことも。

修繕積立金は値上がりするものなので、将来的に持ち出しが発生することは心得ておきましょう。長期修繕計画を参考にするとよいでしょう。

投資前はローン金利などに目が行きがちですが、管理費などもあらかじめ考慮し、シミュレーションしておくことが重要です。

区分マンションに限らず、不動産投資では空室リスクはつきものです。

一部屋しか所有しない区分マンション投資では、空室期間が長引くとローンの返済や管理費などの支出ばかりがかさむことになります。
こうしたケースに備え、余裕のある資金計画を立てておくことはもちろんですが、分散投資を行って複数の収入源を確保しておくことも大切です。

値段の安さだけで管理会社を選んでしまうと、日々の管理や退出後の原状回復がしっかり行われず、新たな借り手が見つからないという悪循環に陥ることも。
こうした事態を避けるためにも、自分で管理会社を選べる場合は、コストと管理内容を天秤にかけて慎重に選ぶことが大切です。

目先の費用だけにとらわれずに、物件を適切に管理できる管理会社を選びましょう。

区分マンション投資で所有する資産のほとんどは、建物部分の価値です。
そのため、老朽化によって資産価値は徐々に落ちていきます。

建物には構造ごとにそれぞれ法定耐用年数が定められており、RC造・SRC造47年、鉄骨造19～34年、木造22年です。これを過ぎると建物の資産価値は帳簿上ゼロになります。
そのため、法定耐用年数を考慮しながら、長期的な視点に立った投資が必要です。

近年、エリアによっては賃貸物件における空室率が上昇しているにもかかわらず、マンション供給戸数が増加していることにも注意しておきましょう。

今後も人口減少と賃貸物件の増加により、賃貸住宅の空室率は増え続けると指摘されていることから、やみくもに物件に手を出すのではなく、空室リスクの低いものを慎重に見極めていくなど、より物件選びが重要となりそうです。

区分マンション投資でキャピタルゲインを得たいとお考えの方は、注意が必要です。

キャピタルゲインとは、購入した物件を売却した際の売買差益のことですが、一般的には、新築では購入直後に資産価値が下がることも多く、こうしたリスクを想定しておくことも重要となります。

ただし、長期的な視点で見るとキャピタルゲインが狙える物件も多く、立地条件が良いなどの好条件に恵まれれば、築年数が経過している場合であっても、購入時より高値で比較的簡単に売却することも不可能ではありません。

家賃収入とキャピタルゲインのバランスを意識した投資計画を立てましょう。