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目的によって投資するべき物件は異なる
目先の利益だけで中古物件を購入してはいけない
目的によって投資するべき物件は異なる
不動産投資を行う目的によって、購入すべき物件は異なります。まずは不動産投資を行う目的を明確にしましょう。不動産投資を行おうとするからには「副収入源を確保したい」「節税対策を行いたい」など目的があるはずです。
老後の資金・副収入源の確保をしたい場合
本業の収入以外に副収入源を確保したいと考えている方や、老後の年金代わりの収入を得たいと考えている方は、次のような物件を選ぶとよいでしょう。
- 都市部までのアクセスが良い
- 入居率が安定している
- 家賃相場が堅調である
こうした前提条件を満たすものとなると、物件の属性は必然的に都心の新築マンションや小規模な木造・軽量鉄骨アパートなどが中心になります。ただし、いずれも投資先として人気が高いため、出回っている物件自体が少ない、需要が高く競争が激しいなどの事情があり、購入は容易ではありません。
節税対策の場合
所得税の節税のために不動産投資を行う方は次のような物件を選ぶとよいでしょう。
- 築年数が浅い
- 立地が良く、価格下落の心配が少ない
節税対策には、利回りの高さよりも値下がりしにくい物件を選ぶ必要があります。そのため都心の物件が主な投資先となります。都心の物件は、売却するときに値崩れしにくく売却しやすいという特徴があるからです。
相続税対策の場合
収益不動産を相続する場合は、現金をそのまま相続するよりも相続税が少なくなるため、相続税対策に不動産投資を始める方も多いでしょう。相続税の節税を考えている方は次のような物件を選ぶとよいでしょう。
- 都市部まで好アクセス
- 自分の敷地に建てる
利回りは高くありませんが、都心のタワーマンションなど資産価値が下がりにくい物件が選ばれる傾向にあります。また自分の敷地に新築アパートや新築マンションを建てるケースも多く見られます。
相続税対策について詳しくは、「不動産投資が相続税対策になる理由とは？贈与税についても解説！」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。
目先の利益だけで中古物件を購入してはいけない
投資物件を選ぶ際、中古物件を検討する方も多いでしょう。新築物件と比較すると、物件価格が安い点が、中古物件の大きなメリットです。一方で見過ごせないリスクもあります。
ひとつは、間取りや設備が古い場合、一旦空室になってしまうと次の入居者がなかなか決まらない可能性があることです。物件が駅から離れていると、いっそう空室リスクは高くなります。また、空室期間が長期化しないように家賃を下げるといった対応方法もなくはありませんが、一方で持ち出しが増えるリスクを抱えることになります。
もうひとつは、築年数の経過で建物の価格が下がってしまうことです。入居者が見つからず売却しようと思っても、築年数や住環境の変化によって買い手が見つからない可能性もあります。目先の利回りや初期費用の安さだけで中古物件の購入を判断することは避けましょう。
