不動産投資が成功するか否か、重要なカギを握るのは「物件選び」です。物件を選ぶ際は利回りばかりに目を向けがちですが、高利回りの物件を購入したからといって必ずしも利益が出るわけではありません。投資目的を明確にした上で、賃貸需要、人口減少率、立地など、さまざまな要素を考慮して選ぶ必要があります。この記事では、不動産投資を成功させるための物件の探し方や目的に合った投資物件の選び方などについて詳しく解説していきます。
目次
不動産投資は物件選びが重要
投資物件を選ぶ基準は、エリア・人口・設備に注目
不動産投資は物件選びが重要
不動産投資で得られる利益は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類です。
不動産投資におけるインカムゲインとは「不動産を運用することで毎月得られる家賃収入のこと」、キャピタルゲインとは「購入した物件を売却した際の売買差益のこと」です。
キャピタルゲインは一度に大きな利益を得られる可能性がある一方で、必ずしも購入時より高く売却できるとは限らず、大きな損失が出てしまう可能性もあります。不動産投資を始めたばかりの方は、まず家賃収入を安定的に得るインカムゲイン狙った方が無難でしょう。
家賃収入は入居者がいることで発生します。空室になった場合、家賃収入を得られないどころか、ローンの返済などで月々の収支がマイナスになる可能性もあります。だからこそ、空室になりにくい物件を選ぶことが非常に重要となるのです。
投資物件を選ぶ基準は、エリア・人口・設備に注目
不動産投資の成功のカギを握る物件選び。では、具体的にどのような基準で投資物件を選べば良いのでしょうか？おさえておくべきポイントを確認しておきましょう。
人気の高いエリアにある
利便性や周辺環境が良い所、つまり人気の高いエリアにある物件は、多少日当たりや間取りが悪くても、入居需要が高い傾向にあります。利便性や周辺環境についてのチェックポイントは次のとおりです。
- 物件の利便性
最寄り駅から徒歩10分圏内である、利用する路線がターミナル駅に出やすい - 生活利便施設が充実しているか
スーパー、コンビニなど商業施設や学校、病院などの公共施設が近くにある 住居用か事務所用か、単身者向けかファミリー向けかによって、どのような周辺環境が好まれるのか異なります。周辺環境の良し悪しは、物件の用途によって判断しましょう。
人口減少率が低いエリアにある
たとえ今は人気があり空室率が低いエリアであっても、人口が減少傾向にあるエリアでは、将来的に空室リスクが高くなります。投資物件を選ぶ際には、人口が増えているエリアか、人口減少率が低いエリアを選びましょう。
総務省統計局「人口推計（2018年（平成30年）10月1日現在）」によると、前年度と比べて人口が増えているエリアは7か所（東京・沖縄・埼玉・神奈川・愛知・千葉・福岡）です。
建物の構造や設備がしっかりしている
部屋の広さや間取り、建物の構造や設備なども、物件選びの重要なポイントです。新耐震基準が採用され、建物の構造がしっかりしている物件であれば、万が一地震が起こった場合にも倒壊する危険性が低くなります。また、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ設備があるかどうかも確認しておくと良いでしょう。
実際に現地調査を行う
媒体上のイメージと実態にギャップがないかを知るために、実際に物件を訪れて現地調査を行うのも良いでしょう。最寄り駅から物件までの距離や安全性、周辺の生活利便施設の様子、設備機器の状態や建物内の清掃状況など、実際に目で見て確認すると、不安要素が取り除かれます。
