7月1日に路線価が発表になり、東京が8.1％上昇でほぼ一人勝ちとなりました。最大の理由は投資マネーと共に人口が増えているからです。25年1月時点での東京都の人口は1422万人で前年に比べて87千人ほど増えています。東京都の人口調査によるとピークは2025年の予想になっていますが、私はまだ先だとみています。逆に言えば人口増がなければ東京都の不動産価格の上昇は維持しにくくなります。
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投資マネー増⇒雇用増⇒住民増⇒不動産価格上昇 は経済の方程式のようなものです。雇用が増えても隣接県から通ったらどうなのだ、という質問もあると思いますが、全員が隣接県から通うわけじゃないわけで東京都が肥大化するサイクルに基本的変化はないとみています。
東京都の人口の推移ですが、人口推計でネガティブな点は高齢者の死亡に伴う人口のマイナス要因ですが、これは非日本人などの流入人口が強力にサポートし、プラスを維持できるはずで、人口推計にその部分が十分に反映されていないとみています。特に中国人の一時滞在などによる人口増が今後想定を超えてくるとみています。また東京都の世帯数は予想では2035年まで増えて続けるとみられる点も人口予想が今年にピークになるという点とやや矛盾を起こしています。
私が東京都の未来図を想像すると① 都内の企業が雇用を拡大 ② 外国人雇用は爆発的に増える ③ 外国人は長時間通勤は苦手なので都内に住居を求める ④ 日本人の単身者層もどんな政策を掲げようと今後も増大の一途とみています。すると東京都だけ日本全体とアイデンティティが異なる街に成長する可能性が出てきます。アメリカにおけるニューヨークのようなものです。するといわゆる東京っ子が住みにくさを感じ、郊外に出る一方、海外からの投資マネーと人流で東京都の国際化はより一層進展するというシナリオです。
この話を読んで怒りを感じる人も多いでしょう。日本が外国に乗っ取られるような話なのか、と。乗っ取るというのは大げさかもしれませんが、世界の大都市の中心部は富裕層や外国人に占められるのは世界ではごく当たり前の光景なのであり、東京だけが例外ということはあり得ないとみています。
