目次
マンション投資の３大リスクと回避法
マンション投資の失敗を防ぐためにおさえておきたいポイント
マンション投資の３大リスクと回避法
マンション投資のリスクとして考えられることは、大きく以下の３つです。
- 空室により家賃収入が無くなるリスク
- 金利上昇や家賃下落による収支の悪化リスク
- 災害による建物の損壊リスク
３つのリスクの概要と対策についてそれぞれ解説します。
空室により家賃収入が無くなるリスク
先に述べましたが､入居者の退去によって家賃収入を得られなくなるリスクを空室リスクと言います。
空室リスクはオーナーがどんなに最善を尽くしていても、入居者の転勤、家族の都合など、やむを得無い事情もあることから、完全に避けることはできません。
空室リスクを少しでも抑えるためには、物件を選ぶ際に仮に退去が発生しても次の入居者が見つけやすい物件を選びましょう。
一例として、駅から近い、近隣に商業施設や医療施設があるなど利便性の高い物件は、次の入居者が見つかりやすい傾向があります。
また東京や大阪などの大都市圏にある物件も、継続的な需要を見込めるため次の入居者が見つかりやすい物件と言えるでしょう。
金利上昇や家賃下落による収支の悪化リスク
マンション投資は長期間にわたる投資であるため、運用期間中に金利が上昇して、返済額の負担が増加したり、家賃が下落したりして収支が悪化することもあるでしょう。
金利上昇の対策としては、仮に金利が上昇したときには繰上げ返済ができるように、あらかじめローンの繰上げ返済ができる余力（資金）を確保しておく方法があります。
また家賃下落の対策として、購入前に近隣の競合物件をチェックしておくことが大切です。購入しようとしている物件と同等で、なおかつ築年数の古い物件の家賃を事前にチェックしておくと、将来的にどれくらい家賃が下落するかおおよそ把握できます。
仮に購入後、想定外に家賃が下落してしまった場合は、不動産投資ローンの借り換えや、収支の見直しなどの対策が必要になります。それでも改善できる見通しが無いときは、損失を拡大させないために早めの売却も検討しましょう。
災害による建物の損壊リスク
火災や台風・洪水などの自然災害により所有している建物に損害が発生する可能性があります。どのエリアが地震や洪水による損害が大きくなりやすいかについては「ハザードマップ」で確認できます。購入前に物件をとりまく災害リスクについて、ハザードマップをチェックしておきましょう。ハザードマップは自治体のホームページで確認ができる他、役所で配布している場合もあります。
また自然災害などで所有するマンションが損害を受けた場合、修繕費用は通常火災保険の対象となるため、火災保険に加入して、万が一の損害に備えましょう。ただし、地震による損害に備えるためには、別途地震保険にも加入する必要があります。地震によるリスクが心配な方は、地震保険の加入も検討しましょう。
マンション投資の失敗を防ぐためにおさえておきたいポイント
マンション投資における失敗とは、マンション投資を最終的に赤字で終えることを指します。マンション投資に失敗しないために、おさえておきたいポイントについて解説します。
ご自身が許容できるリスクを知る
マンション投資を含め、投資全般に言えることですが、投資のリスクをゼロにすることはできません。投資をするときは、どこまでの損失までなら許容できるのか、ご自身のリスク許容度を知っておくことが重要です。
例えば空室が発生した場合、本業がある方がマンション投資をしているならば、1～2ヶ月程度なら本業の収入でカバーできる可能性もありますが、公的年金の収入がメインの方は、空室が生じると生活が成り立たなくなることも考えられます。
リスク許容度はご自身の年収や、保有資産、年齢、投資経験などによって異なります。生じるリスクに対して、「どれくらいまでの損失であれば許容できるのか」「仮にリスクが発生した場合の対策はあるか」など購入前にリスクについて知っておく必要があります。
また、将来的なリスクが起きたときのリスクシナリオも立てておくと良いでしょう。具体的なリスクシナリオとしては金利が上昇したケース、家賃が下落したケース、想像以上に修繕費が発生したケースなどがあります。
資金計画を立てる
マンション投資を始めるにあたり、収支が将来的にどのように推移するのかについて、事前に資金計画を立てておくことが大切です。入念な資金計画を立てておけば、金融機関の評価も高まり、審査にプラスの影響を与える可能性もあります。またマンション一棟投資をする場合は、大規模修繕費用を資金計画に含めることを忘れないようにしましょう。
複数社に相談する
利害関係があるため、不動産会社に相談をすると自社に都合の良い情報を優先的に説明される可能性があります。そのため、複数の不動産会社に相談することをおすすめします。過度に疑いを持って接する必要もありませんが、最初から相談先を一社に絞ってしまうと、万が一相談した先が悪質業者だった場合に気付く術が無くなってしまうおそれもあります。
