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マンション投資のリスクと回避方法！失敗を防ぐには？
マンション投資の事例
マンション投資のリスクと回避方法！失敗を防ぐには？
マンション投資には多くのメリットがありますが、投資であるためリスクもあります。
マンション投資の代表的なリスク、および、その回避方法を紹介します。
空室リスク
入居者が退去して家賃収入が減少、あるいは全くなくなるリスクのことを空室リスクといいます。
空室リスクは日頃のオーナーとしてのトラブル対応や、入居者とのコミュニケーション次第である程度の抑制は可能です。
しかし転勤や家族の事情、介護施設への転居などやむをえない事情で退去をする入居者もいるため、完全にゼロにすることはできません。
空室リスクを避けるためには、日頃の入居者対応も大切ですが、仮に空室が発生しても次の入居者を見つけやすいように、立地の良い物件を選ぶことが大切です。
また、空室リスクの回避方法としてサブリースの活用もおすすめです。
サブリースとはサブリース業者がオーナーから賃貸物件を借り上げて転貸することです。
サブリース業者は賃貸物件の入居者の有無に関わらず、オーナーに賃料を支払うため、オーナーは空室リスクを回避できます。
ただし、契約期間中であっても、更新時期にかかわらずサブリース業者から「借地借家法第 32 条」の規定により賃料の減額や、サブリース契約の解除をされることがあります。
家賃滞納リスク
所有する物件の入居者が、なんらかの事情で家賃を滞納する場合があるかもしれません。
スムーズに家賃を回収できないと、オーナーにとっては大きなストレスになることでしょう。
こうした家賃滞納リスクについては、サブリース業者の利用や、滞納した家賃を保証してくれる家賃保証会社と契約することで回避できます。
老朽化リスク
投資用マンションは長期的に運用していくため、建物や設備の老朽化は避けられません。
将来のことを見越して、物件を購入する段階で、定期的に生じる建物や設備の修繕費用や突発的に生じる破損に対応するための費用なども盛り込んだ資金計画を立てましょう。
天災リスク
火災や台風、洪水、地震などの自然災害で建物が損害を受ける可能性があります。
こうした火災や天災で建物に損害が生じたときでも、火災保険や加入しておけば修理代が火災保険から支払われます。
ただし地震による損害は、火災保険とは別に地震保険に加入してカバーする必要があるため、注意が必要です。
また定期的に火災保険の金額が適正か、時代にあった補償内容になっているかどうかもチェックしておきましょう。
金利上昇リスク
多くの場合、不動産投資ローンでは変動金利を選択するため、返済期間中に経済情勢などの影響を受けて金利が上昇し、月々の返済額が増える場合があります。
投資用マンションを運用している期間中も、経済情勢や金利の情報はこまめにチェックしておきましょう。
また、いざ金利が上昇しても繰り上げ返済できるように、普段から余裕のある資金計画を立てて、資金を準備しておくことも大切です。
マンション投資の事例
マンション投資はどれくらいの利益が見込めるのでしょうか？
具体的な費用の目安や、具体的な事例について見ていきましょう。
初期費用
投資用マンション購入時には、物件代金以外にもさまざまな諸費用がかかります。
マンション取得費用
物件そのものを取得するための費用です。
一般的に不動産投資ローンを利用するため、購入時に物件価格全額を準備する必要はありません。
ただし手元資金が全くないと、金融機関によるローン審査に通らない確率が高まります。
投資用マンションを現金で購入する場合や、すでに不動産投資でかなりの実績を挙げている方でない限り、諸費用とは別に物件代金の10～20%程度の自己資金を準備しておきましょう。
団体信用生命保険（団信）の特約費用
ローン返済中に契約者に万が一のこと（死亡または高度障害状態）があった場合、団信に加入しておけば残債がゼロになります。
一般的に団信費用はローン金利に含まれていますが、がん団信など補償範囲を拡大した団信を付加すると、別途特約費用がローン金利に上乗せされる場合があります。
仲介手数料
マンションを売買したときに、取引を仲介した不動産会社に支払う手数料のことです。
仲介手数料の上限は物件価格×3.0%＋６万円が上限価格です。
ただし、売り主から直接物件を購入した場合（直接売買）、仲介手数料はかかりません。
不動産取得税
土地やマンションなどの取得時に、一時的にかかる税金です。
令和6年3月31日までに取得した場合の税率は、建物（住宅）が3.0%、土地（土地および宅地評価された土地）が1.5%となっています。
印紙税
契約書に収入印紙を貼り付けて納税が完了する税金です。
印紙税は契約金額に応じて税額が段階的に上昇します。
仮に令和6年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書の場合、契約金額1,000万円超5,000万円以下のときの印紙税額は１万円（軽減前税率2万円）、契約金額5,000 万円超１億円以下のときの印紙税額は３万円（軽減前税率６万円）です。
登記費用
所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる費用です。
登記手続きは司法書士に依頼することが多いことから、登記費用は一般的に司法書士費用を併せて支払います。司法書士費用は10～20万円が相場です。
【売買による所有権移転登記費用の計算方法】
建物：固定資産税評価額×2.0％
土地：（軽減前）固定資産税評価額×2.0%（令和5年3月31日までは1.5%）
【抵当権設定登記】
借入額×0.4%
火災保険料・地震保険料
天災リスクに備えるために、火災保険や地震保険への加入が必要です。
保険料は所有している物件の面積や、物件所在地、物件の構造などによって異なります。
現在の火災保険の加入期間は最長５年のため、長期的にマンション投資をする場合、定期的に火災保険料・地震保険料が必要になります。
金融機関への融資手数料
投資用マンション購入にあたってローンを利用する場合、借入金額に応じた手数料がかかります。
融資手数料の相場は、借入金額の1.0～2.0%が相場です。
運用中に必要な費用
投資用物件取得後も継続的にかかる費用があります。また不動産投資ローンを利用していれば、毎月の返済が必要です。
3,500万円の物件でマンション投資を始めた場合の年間収支の一例を紹介します。
借入3,000万円で3,500万円のマンションを購入したときの年間収支
| 家賃収入 | 105万円 |
|---|---|
| 賃貸管理手数料（家賃収入×5.0%） | 5.2万円 |
| 建物管理費 | 7.5万円 |
| 修繕積立金 | 7.5万円 |
| 固定資産税・都市計画税（小規模宅地の特例はないものとする） | 41.6万円 |
| 借入金返済（不動産投資ローンの借入額3,000万円、金利3.0%、返済期間30年） | 約151万円 |
| 所得税 | 20万円 |
| 収支 | ▲127.8万円※ |
※借入金の返済が終了すれば、借入金返済部分が0円になるため、収支は＋23.2万円に改善されます。
賃貸管理手数料
マンション投資を始めると、入居者の募集から契約の締結、部屋の管理、家賃回収、トラブル対応などの業務が発生します。
しかし会社員がマンション投資をしている場合、本業に支障をきたすかもしれません。
こうしたマンション投資に関連する賃貸管理業務は、賃貸管理会社に委託できます。
仮に、賃貸管理業務を委託した場合の手数料相場は、家賃収入×5.0％程度です。
建物管理費
ワンルームマンションを所有する場合、共有部分の管理は管理組合に委託をするため、建物管理費がかかります。
区分マンションはご自身が所有する専有部分と共有部分の2つに分かれていて、共有部分については管理組合で管理をします。
共有部分の管理は管理組合に委託することになるため、建物管理費が発生します。また将来の共有部分の大規模修繕に備えて、修繕積立金も必要です。
その他、専有部分の設備交換費用や、修繕費用、退去が生じたときにハウスクリーニング費用などはオーナー負担になる場合もあるため、管理費とは別に用意しておきましょう。
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点で土地や建物などの不動産を所有していると、固定資産税がかかります。
また、土地や建物が都市計画区域内にあれば都市計画税の支払いも必要です。
固定資産税の税率：固定資産税評価額×1.4％
土地の場合、住宅一戸あたり200㎡までの部分は固定資産税評価額×1/6×1.4％（小規模宅地の特例）
都市計画税の税率：固定資産税評価額×0.3％
所得税・住民税
マンション投資で家賃収入が経費よりも多い年は、所得税が発生し、その翌年は住民税が発生します。
副業でマンション投資をしている方は、本業の所得と合算して確定申告を行い、所得税を納めます。
例えば、本業の所得が400万円（給与所得控除後）で、マンション投資の所得が100万円だった場合、合計所得金額は500万円です。
ただし、マンション運営で経費が発生していれば、合計所得金額から経費を差し引くことができます。
住民税は確定申告をすると申告内容をもとに住民税が決まり、後日通知された納付額を納めます。