マンション投資に興味はあるものの、失敗やリスクを不安に感じていませんか？
また、投資するべきマンションの選び方がわからないとお悩みの方もいらっしゃるかもしれません。
この記事では、マンション投資の仕組みとメリットを解説し、失敗を防ぐために、想定されるリスクとその回避方法を紹介しています。
投資するマンションの選び方についても紹介しているため、マンション投資で成功したい方やマンション投資を検討中の方はぜひご一読ください。
目次
マンション投資の仕組みとは？
マンション投資のメリット
マンション投資の仕組みとは？
投資用マンションを購入して行う不動産投資をマンション投資といいます。
マンション投資の概要や利益を得られる仕組み、市場規模について解説します。
そもそもマンション投資とは？
マンション投資とは、投資用マンションを購入して入居者に貸し出して家賃収入を得る不動産投資の一種です。
マンション投資では、入居者がいる限り家賃収入が入り続けるため、安定した収入を期待できます。
マンション投資には、マンションを一棟購入して運用する「一棟マンション投資」と、マンションの一室を購入して運用する「ワンルームマンション投資」の２つがあります。
一棟マンションには多くの入居者がいるため、大きな家賃収入が期待できるメリットがある反面、物件価格が高いというデメリットもあります。
一方、ワンルームは物件価格が安いというメリットがある反面、家賃収入は一棟マンション程ではない点がデメリットです。
マンション投資で利益が出る仕組み
マンション投資の利益には「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の２つがあります。
キャピタルゲインとは資産の売却によって得られる利益のことで、マンション投資であれば、購入時よりも高値で物件を売却することで得られる売却益がキャピタルゲインに該当します。
一方、インカムゲインとは資産を保有していることで得られる利益のことで、マンション投資であれば、家賃収入がインカムゲインに該当します。
マンション投資のインカムゲインは、少ない労力で毎月安定した家賃収入を期待できることから、不労所得ともいわれます。
マンション投資の市場規模
株式会社不動産経済研究所「2022年上期及び2021年年間の首都圏投資用マンション市場動向」によると、首都圏で2022年1月～6月に供給された投資用マンションは86物件、3,650戸で、平均価格は3,221万円でした。
また首都圏で2021年に発売された投資用マンションは130物件、6,028戸で平均価格は3,132万円となっています。
投資用マンションは、1990年代後半から2000年代半ばまでは超低金利を背景に供給が増加。その後、地価の高騰やリーマンショックなどの影響により2010年には4,583戸まで落ち込みますが、2011年から回復。
2012年以降は、おおよそ6,000戸弱から7,000戸台を推移している状況です。
マンション投資のメリット
マンション投資のメリットを７つ紹介します。
少ない初期投資で始められる
マンション投資と聞くと大きな初期投資が必要というイメージを持っている方が多いかもしれません。
しかし、多くの場合マンション投資では、物件購入の際に不動産投資ローンを利用するため、おおよそ物件価格に対して10～20%の自己資金があれば始められます。
レバレッジ効果がある
レバレッジとは「てこの原理」のことで、少ない初期投資で大きな取引ができる仕組みのことをいいます。
例えば、表面利回りが4.0%でレバレッジがない一般的な金融商品に投資をした場合、1,000万円の自己資金で得られる収は40万円にとどまります。
一方で、自己資金1,000万円に加え、4,000万円の融資※を受けて、価格5,000万円、表面利回り4.0％のマンションを購入すると、ローン返済中は年間約48万円の（家賃収入200万円-ローン返済約152万円）を得られ、ローン返済後は年間200万円の家賃収入を得られる計算になります。
※利率1.7％、返済期間35年で計算、諸費用や税金、家賃変動については考慮せず。
このようにマンション投資はローンを利用して、レバレッジ効果を働かせることができます。
手間がかからない
マンション投資は入居者がいる限り安定した家賃収入が期待でき、収入を得るための労力が比較的少なくて済みます。
入居者のクレームや家賃の滞納、修繕・修理の対応などが必要になる場合もありますが、建物管理や賃貸管理に管理を委託すれば、オーナーの労力は大幅に減らせるでしょう。
マンション投資の月々の家賃収入は手間をかけずに得られることから、不労所得ともいわれます。
生命保険効果がある
ローンを利用してマンションを購入した場合、団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険に加入すると、ローン契約者に万が一のことがあった場合、保険金により残債がゼロになるため、遺族に家賃収入を生み出すマンションを残債なしの状態で遺すことができます。
このようにローンを利用したマンション投資では遺族に資産を遺せることから、生命保険としての効果も期待できます。
公的年金の上乗せ収入を作れる
マンション投資は入居者がいる限り安定した家賃収入が期待でき、老後も引き続き運用を継続すれば公的年金の上乗せ収入になります。
老後、公的年金だけで生活していくことが不安な方にマンション投資はおすすめです。
インフレ対策になる
現金や預貯金を資産として保有していると、物価上昇局面では資産価値が目減りしてしまいます。
一方で、マンションを資産として保有していると、インフレ局面でマンション価格が上昇する場合もあります。場合によっては家賃を値上げできる可能性もあるでしょう。
相続税対策になる
投資用マンションは他人に貸し出しているため、資産としての評価額が下がります。
例えば１億円を現金で保有していて相続が発生した場合、資産評価額は1億円のままです。
しかし１億円の投資用マンションを購入し、後に相続が発生した場合、投資用マンションの評価額が時価の７～８割で評価されるため、結果的に相続税を節税できる可能性があります。
しかし、近年マンションの評価額が時価と大きく乖離しているケースが多々確認されていることから、適正化を図るための税制改正が予定されており、今後、相続税の節税は難しくなる可能性もあります。