住宅ローンを利用する際、金融機関のものや公的ローンを使用するなど選択肢はいくつかありますが、その中にフラット35があります。審査は割と通りやすいと言われていますが、実際はどうなのでしょうか?今回はフラット35の審査基準や落ちないための対処法などをご紹介します。
フラット35とは
注文住宅を建てる際などにはほとんどの場合住宅ローンを利用することになりますが、金融機関の設けている民間ローン、公的機関の設けている公的ローンの他に、フラット35というものも利用できます。
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンの一種であり、借り入れに際しては金利は最初から最後まで一貫して固定されているのが特徴の全期間固定金利型が採用されています。
都市銀行やネット銀行、信用金庫の他、住宅ローンを専門的に取り扱っている期間などからでも申し込むことができます。借り入れを行う金融機関ごとで、発生する手数料や金利の値などは異なっている部分があります。
民間金融機関の住宅ローンとの違い
金融機関では、フラット35以外にも民間ローンと呼ばれる商品を取り扱っています。それらとの違いとしては、まず選択できる金利のタイプが違います。フラット35は最初から完全固定であるのに対し、民間ローンでは変動型や固定期間選択型などがあります。
続いて、保証料の違いなどもあります。保証料というのはローンの返済が滞ってしまった場合に残債を肩代わりしてくれる会社への手数料のことですが、フラット35では保証会社を利用しないために発生せず、民間ローンの場合は金融機関によっては支払いが必要です。
団体信用生命保険への加入の義務の有無に関しても違いがあります。この団体信用生命保険は団信とも呼ばれており、ローンの利用者が何らかの理由で返済が不可能になった場合、残債をゼロにしてくれる保険です。
基本的に金融機関の用意している住宅ローンでは、この生命保険への加入が義務となっています。つまり必ず加入しなければならないわけですが、フラット35の場合には加入の義務はないために任意での加入となっています。
フラット35の審査基準・条件
団信の加入義務の有無や金利タイプの違いといったように、明確な差異が存在していますのでそれぞれでシミュレーションをしっかりと行い、それを踏まえた上で選択すべきです。続いては、フラット35の審査基準や条件についてです。
フラット35の審査基準
まず、申し込み用件に関してです。フラット35では様々な審査基準を設けていますが、申し込み時の年齢や返済負担率などといったようなものが展開されています。
- 申込時の年齢が70歳未満であること
- 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者
- 年収に占める年間合計返済額の割合が年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下
- 借入額が100万円以上8,000万円以下
- 借入期間が15年以上
- 住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している
- 取得する住宅の床面積が一戸建て、連続建ておよび重ね建てで70㎡、共同建てで30㎡
年齢に関しては、申し込みをした時の時点で70歳未満である事がポイントです。ただ親子リレー返済を利用する場合には、70歳以上の方であっても申し込み自体は可能となっています。
フラット35を申し込む金融機関によっても細かな審査基準の際は存在しているものの、基本的には上記の基準に沿って適合しているかを審査している模様です。
借り入れ対象となる住宅に関する条件
条件のうちいくつかを細かく見ていくと、例えば借り入れ対象となる住宅に関する条件がある事が分かります。フラット35では民間金融機関の住宅ローンとは異なり、住宅金融支援機構の技術基準を満たしていなければ利用できません。
- 床面積が戸建てなどで70㎡以上、共同建てで30㎡以上
- 住宅の規格が原則として2以上の居住室ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
- 新築の場合断熱構造が住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工
- 耐震性が建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
- 耐火構造が耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
- 接道は原則として一般の道に2m以上接すること
この様に、対象となる住宅の技術基準などが設けられています。よって、これらの基準に合致している住宅であるかどうか物件の検査をする必要もあります。この検査についても手数料が発生しますので、その場合には適合証明機関に確認しましょう。
借り入れ金額・借り入れ期間に関する条件
続いて、借入金額や借入期間に関する条件です。これも先の審査基準の中でご紹介していますが、基本的に年収が高い人ほど高額の融資を受けられるのは通常のローンと同じであるものの、借入額の上限は8,000万円と決まっています。
逆に最小金額については1,000万円となっているので、この間の金額で融資を受けることになります。金額については土地取得費を含む建築費・購入価額も入っていますので、金額内で自由に決められる訳ではない点は注意しましょう。
そして、借り入れる期間は最低でも15年以上と定められています。上弦となるのは最長の35年、もしくは80から申し込み時の年齢を引いた数値のどちらか短い方を適用することになります。仮に30歳で申し込むと、80から引いて50年となるので35年が適用されます。
