目次
不労所得を得るために必要な対応
計画通りに不労所得を得るためのポイント
不労所得を得るために必要な対応
入居者募集
不動産投資を行うために購入した物件が、常に満室状態であるとは限りません。
特に不動産投資ローンを組んだ状態で空室が発生すると、不動産投資におけるキャッシュフローが赤字になる可能性があるので注意が必要です。
空室がある物件を購入する際は、速やかに入居者募集に取り掛かりましょう。
家賃回収
不動産投資を行っていると、なんらかの事情で家賃が滞る入居者が現れる可能性があります。
すぐに連絡が取れて、滞納した家賃を回収できれば問題ありませんが、滞納者全員の家賃がスムーズに回収できるとは限らないので注意が必要です。
入居者対応
自主管理をする場合、入居者の部屋に備え付けられている設備の修理なども基本的にはオーナーが対応することになります。
給湯器の故障や、水漏れなど緊急性が高く、早急な対応を求められることがあるかもしれません。
また、入居者の部屋で水漏れが発生し、下の階の入居者の部屋や家財を濡らしてしまった、あるいは騒音などの住民同士のトラブルにも対応する必要があります。
なお、賃貸管理を委託している場合は、管理会社に対応してもらうことができます。
退去時の原状回復
入居者が退去した後は、次の入居者を探すことになりますが、ルームクリーニングやフロア（床）・壁紙の張り替えなど、次の入居者を迎えるための準備をする必要があります。
これらの原状回復をする場合の費用相場は以下の通りです。
原状回復の相場
| ハウス クリーニング | ワンルーム 2万円 １K 3～5万円前後 ※面積によって異なる |
|---|---|
| 壁や天井 の張替え | 1,000～1,500円/㎡ |
| 床の張り替え | 2～5万円/㎡ |
※上記の費用は目安として掲載しており、実際の状況により金額が異なります。
不動産投資の家賃収入は不労所得だと言われているものの、全ての管理をご自身で行おうとすると相応の労力がかかります。
本業と並行して不動産投資を行う方は、賃貸管理会社に委託をすることも検討すると良いでしょう。
計画通りに不労所得を得るためのポイント
不動産投資を始める場合、物件購入代金のほかにも、老朽化した設備の修繕や、火災保険・地震保険などの保険料、賃貸管理会社に委託した場合の委託料などを支払う必要があるため、最初から自己資金を使わずに不労所得を得るのは難しいでしょう。
とはいえ自己資金が十分用意できていない、あるいは不動産投資ローンを新たに組みたいので、自己資金は手元に残しておきたいなど、自己資金はなるべく使いたくないケースも考えられます。
以下、不動産投資をより有効に運用するための選択肢をお伝えします。
頭金を投入する
不動産投資ローンを利用する際に、頭金を投入するとローンの借入元本が減るため、必然的に利息を含めた総返済額は減少します。
また、十分な自己資金を用意していると金融機関から判断されるため、審査で有利に働く可能性もあります。
繰り上げ返済をする
不動産投資ローンは、一般的に住宅ローンよりも利息の負担が大きいので、繰り上げ返済をしたときの利息軽減効果は大きくなります。
長い目で見れば不動産投資ローンの総返済額は減少するため、自己資金を手元に確保しやすくなります。
ただし、繰り上げ返済をすると手数料が発生することもあるので、繰り上げ返済をする前に金融機関と交わした「金銭消費貸借契約書」の内容を確認しましょう。
そのまま借り続けた場合は？
不動産投資ローンの繰り上げ返済をせずにそのまま借り続けても、いずれは返済が終わり、それ以降は入居者がいる限りは不労所得が入り続けます。
また、機をみて所有している不動産を売却するという選択肢も考えられるでしょう。
すでに不動産投資ローンは返済し終わっているため、売却をすれば、売った金額がそのまま売却益になります（ただし売却に伴う税金や諸費用は発生します）。
物件は中古か？新築か？
区分マンションを含め、不動産投資全般に言えることですが、中古物件よりも新築物件のほうが、入居者が集まりやすい傾向があります。
しかしその反面、新築物件は物件価格が高いので、利回りは低くなる傾向にあります。
ただし、中古物件も購入する物件によっては修繕費がかかり、結果として利回りが低くなってしまうケースもあるため、新築と中古のメリットとデメリットを十分比較してから検討する必要があるでしょう。
場所は都心か？地方都市か？
こちらも不動産投資全般に言えることですが、都心で利便性の高い物件の方が入居者は集まりやすい傾向があります。
しかし、やはり都心の物件は価格が高く、利回りが低くなる傾向にあります。
一方、地方都市の物件は物件価格が安く、利回りが高くなりやすいですが、入居者が見つけにくいというデメリットがあります。
地方都市の物件は利回りが高めで魅力的ですが、難易度がやや高いので不動産投資初心者の方が扱う場合は、しっかり検証することをおすすめします。
不動産業者とのつながりをつくる
不動産投資を行ううえで不動産会社とのつながりは大変重要です。
不動産会社と良い関係を築いていると、良い条件の物件情報が入ってくることがあります。
場合によっては、安くて信頼できるリフォーム業者の紹介を受けたり、細かいところでは、給湯器や壁紙などを安く購入・交換できるサービスなどを教えてくれたりすることもあります。
このように不動産業者とのつながりは何かと役に立つので、普段からこまめに連絡をとって関係性を保っておくと良いでしょう。
