不動産投資で失敗する原因
この章では不動産投資で失敗する原因について解説する。
物件検討が不十分である
不動産投資は、物件検討が不十分であることが失敗の最大の原因となる。
プロの機関投資家が不動産投資の失敗が少ないのは、厳選に厳選を重ねた上で物件を購入しているからである。
多くの物件を切り捨てている機関投資家から見れば、世の中のほとんどの物件は投資不適格の物件ということになる。
個人投資家は数物件を検討しただけで購入していることが多いため、投資不適格物件に投資を行っている確率がかなり高い。
逆に、良い物件を購入できさえすれば、不動産投資はほとんど失敗しない。 不動産投資の成否はどのような物件を購入するかにかかっているため、 すぐに物件に飛びつくのではなく、時間をかけてじっくり検討するスタンスを持つことがポイントだ。
難易度の高いアセットタイプを選んでしまう
難易度の高いアセットタイプ(店舗やオフィス等の用途こと)を選んでしまうことも失敗の原因の一つだ。具体的には、 郊外型店舗や、オフィス、シェアハウスといった物件は難易度が高いといえる。
事業系はテナントの入れ替えも多く、景気の影響を受けて賃料も下がりやすいことから、収益も不安定であり難易度が高い。
また、シェアハウスも管理の難易度が高く、入居者トラブルも多いため、初心者向きではない。
取組みやすい賃貸物件としては、やはりアパートや賃貸マンションといった住居系の物件が適切とされている。
住居系は賃貸ニーズが幅広いエリアに存在し、景気による賃料変動も少ないメリットがある。 また、住居系の物件なら、投資家も借主のニーズが把握しやすいため、物件の良否も判断しやすいという利点もある。
高利回りの物件に投資をしてしまう
高利回りの物件に投資をしてしまうことも失敗の原因となる。
不動産投資はハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係にあるため、リターン(利回り)の高い物件に投資することはハイリスクな物件に投資していることと同じである。
例えば、地方の築古アパートなどは利回りが非常に高い。
このような物件がもし本当に儲かるのであれば、プロの機関投資家が資金力を生かして全国の築古アパートを買い漁っているはずである。
しかしながら、機関投資家が地方の築古アパートを買い占めることはまずない。
機関投資家は、地方の築古アパートを儲かる物件と見ているのではなく、リスクが高く逆に儲からないと見ているためだ。
都内の良い物件ほど値段も高く、利回りも低くなっている。利回りが低いのは、リスクも低く安全であることを意味している。 不動産投資で失敗をしたくなければ、ハイリスクな高利回り物件は避けるべきだろう。
借入金を借り過ぎてしまう
借入金を借り過ぎてしまうことも不動産投資の失敗である。投資家の中には、銀行から多額の融資を引き出すことに躍起になってしまう人がいる。多くの借入金を借りることに達成感すら覚える人も多い。
しかしながら、 借入金が増えれば借入金返済リスクも増えるため、不動産投資は失敗しやすくなる。
不動産投資のリスクを抑えるには、やはり十分な自己資金を用意することが必要だ。
自己資金割合はいくらが適切かは、諸説ある。10～20％程度で良いという人もいれば、50％という厳しい指標を持っている人もいる。不動産鑑定士 ※1 は自己資金割合が30％を前提に、鑑定評価を行っていることが多い。
※1 不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格を有するもの
正解はない議論であるが、自己資金はやはり30％は用意したいところだ。
仮に不動産投資に失敗して物件が競売にかけられた場合、最低競売価格は時価の70％程度で決定される。
つまり、借入金を70％程度で抑えていれば、競売で借入金残債を返済できる可能性は高くなる。
競売で返済しきれなかった残債は、その後も返済しなければならない。 よって、大失敗したときに競売で完済できるラインを考慮し、自己資金を3割は用意しておくことが適切だ。
空室時の支出の見込が不十分である
空室時の支出の見込が不十分であることも失敗の原因となる。
空室時の支出で特に注意をしたいのは、 区分ワンルームマンション、戸建て賃貸といった一棟貸しの賃貸物件である。
区分ワンルームマンションや戸建て賃貸は空室が発生すると賃料収入がゼロ円となるため、固定資産税や管理料、借入金の返済といった支出を貯金等から賄わなければならない。
アパートのような複数戸ある賃貸物件では、1室だけ空室が発生しても他の部屋の賃料で支出を賄うことができる。
一棟貸しの賃貸物件に投資をする場合には、空室が発生したときの支出に耐えられるかを十分に検討した上で投資することが望ましい。
所得税の節税を目的に投資をしてしまう
所得税の節税を目的に投資をしてしまうことも、不動産投資の失敗の原因となる。
個人が不動産投資を行うと、「不動産所得」と呼ばれる所得を得ることになる。
不動産所得は、家賃収入から必要諸経費を引いた利益のことを指すため、赤字になればマイナスの値になる。不動産所得が赤字になった場合、そのマイナスは損益通算と呼ばれる手続きによって給与所得と合算することができる。
例えば、不動産所得が赤字の▲800万円で、給与所得が1,000万円の場合、損益通算によってその年の所得は200万円となる。
給与所得者は1,000万円の所得を前提に税金を源泉徴収されているため、 確定申告で損益通算の手続きを行うと、払い過ぎていた税金が還付されるという仕組みだ。
損益通算の仕組みを利用して、 節税目的で不動産投資を始める人もいるが、そのような投資はすべきではない。
理由としては、わざわざ赤字となるような不動産投資はすべきではないし、損益通算で節税するよりも不動産所得でしっかり利益を増やしたほうが収入は増えるからだ。
ただし、アパート経営などでは、外壁塗装の大規模修繕を行った年は大きな費用計上ができるため、健全なアパート経営でも不動産所得が赤字となり損益通算ができる年がある。
健全な賃貸経営の中で偶発的に損益通算ができるときは問題ないが、損益通算を主目的として投資を行うことは本末転倒といえる。 損益通算は不動産投資の副次的なメリットに過ぎないので、まずはしっかりと利益を生み出せる物件を選ぶことを優先すべきである。
サブリースのリスクを理解していない
サブリースのリスクを理解していないことも不動産投資の失敗原因となる。
サブリースとは、投資家がサブリース会社(管理会社)に物件を賃貸し、サブリース会社が入居者に転貸する形の管理方式のことである。
サブリースは、空室状況に関わらずサブリース会社から投資家に支払われる賃料が一定であることから、「家賃保証」または「空室保証」等と呼ばれている。
保証といった言葉のイメージから、サブリースをすれば空室の心配はいらないと思っている投資家も多い。
しかしながら、 サブリースであっても、空室が多く発生すれば、サブリース会社から賃料は減額される。
サブリース会社の賃料減額については、かつて最高裁まで争われ、サブリース会社の賃料減額請求権は認められるという結論となっている。
最高裁の判例は法律のようなものなので、基本的にくつがえることはない。
サブリース会社からの賃料減額請求権は、正当な権利であることを知っておくことがポイントだ。
サブリースは空室が発生すれば賃料は下がることから、サブリースであっても投資家は空室リスクを間接的に負っていることになる。
つまり、空室リスクを完全に排除することはできないということである。
空室リスクはサブリースで排除するのではなく、投資家が空室リスクの低い物件を見極めて物件を購入することが適切な対策となるのだ。
管理会社の入居審査が甘い
管理会社の入居審査が甘いことも不動産投資の失敗の原因となる。管理会社は新しい入居者を決める際、入居審査を行う。
入居審査が甘いと、 賃料不払いやトラブルを発生させる入居者が入ってしまう。入居者トラブルとしては、「無断でペットを飼う」、「汚部屋にする」、「夜間に騒いで近所からクレームを受ける」等々がある。
ただ、賃料不払いやトラブルを発生させる入居者は、簡単に退去させることができない。
賃料不払いも3ヶ月以上連続で滞納が発生しないと契約解除事由にならず、2ヶ月の賃料不払いが発生しても貸主は我慢しなければならないのだ。
悪質な入居者との契約を避けるには、管理会社に入居審査をしっかり行ってもらう必要がある。 管理会社は投資家が選ぶことになるため、実績が豊富で適切な管理会社を選定することがポイントだ。
借地借家法を理解していない
不動産投資では、借地借家法を理解していないことも失敗の原因となる。
借地借家法は、本来的に立場の弱い借主の権利を守るために存在する法律である。投資家は貸主であるため、借地借家法では守られない立場となる。
借地借家法があることで、 貸主が借主を退去させようとするときは、貸主が借主に立ち退き料を支払わなければならない。
自分のものを返してもらうのに、借りている人にお金を支払わなければならないのであるから、貸主にとってこんなに不合理な法律はない。
借地借家法では、借主の権利が強く守られているため、貸主側が不利となるような規定が随所に存在する。 借地借家法は少しずつ勉強するスタンスで構わないが、貸主の権利は弱いというイメージは持っておくべきだろう。
次々と追加投資をしてしまう
不動産投資では、次々と追加投資をしてしまうことも失敗の原因だ。 短期間の間に物件を購入すると、投資家の持つ全体資産の中で借入金の割合が増え、最初から借入過剰な状況で投資を行っているのと似たようなものだ。
自己資金は無限にあるわけではないため、1棟目は3割の自己資金を用意できたとしても、2棟目は1割しか用意できないこともある。続けざまに3棟目を投資すれば、さらに借入金割合が増えてしまう。
不動産投資は資産額を増やさないと収入が増えないため、収入を増やすために次々と追加投資をしてしまう人は意外と多い。
焦って追加投資をすると、1棟目では適切な財務内容で投資ができたとしても、2棟目以降の投資が失敗の原因となってしまう。 続けざまに追加投資をすることは、典型的な失敗例であるため、避けることを心掛けたい。
不動産投資のリスクヘッジ策
この章では、不動産投資のリスクヘッジ策について解説する。
十分に知識を付けてから始める
不動産投資に失敗しないためには、十分に知識を付けてから始めることがポイントだ。知識を身に付けるには、 本やインターネットの記事を読むよりも、セミナーに参加して人の話を直接聞くのがいい。
特に不動産投資の本に関しては、個人投資家の「たまたま成功した体験談」的なものが多く、汎用性が低いため、本から知識を学ぶことはおすすめしない。
不動産投資を学ぶのであれば、個人的な体験談ではなく、「普遍的なセオリー」から学び始めることが重要だ。
不動産投資セミナーの中には怪しいものもあるが、信頼できるセミナーに参加すれば有益な情報を得ることができる。
初めての人なら、無料セミナーであっても学ぶべき内容はたくさんある。 これから不動産投資を始めるなら、以下のセミナーがおすすめだ。
・日本財託
・SYLA（シーラ
・RENOSY（リノシー）
いずれの会社も体験談的な内容のセミナーは開催しておらず、 普遍的でまっとうなセオリーを提供している。
スポーツでも基礎練習が必要なように、不動産投資でもまずは基本となるセオリーを習得することが必要だ。
尚、不動産投資セミナーに参加すると、周囲の参加者が「すごい資産家」のように思えてしまうが、気にすることはない。
試験会場に行くと「周りの人の頭がよく見える」と感じる心理と同じなので、雰囲気に踊らされずに身の丈に合った投資をすることだ。 不動産投資はあなたの資産状況に合ったものを選ぶべきなので、まずは 色々なセミナーに参加して、無理なくできるものから始めてみて欲しい。
投資対象を絞って物件を検討する
不動産投資で成功するためには、投資対象を絞って物件を検討することがポイントだ。
投資物件は全国にあり、価格帯も広いため、全てを対象としていたら数が多過ぎて良い物件にいつまでたっても巡り合えない。
物件選びに失敗しないためには、まずはターゲットを絞り込むことが重要である。投資ターゲットの絞込は、機関投資家も行っている。「投資エリア」や「価格帯」、「利回り」、「アセットタイプ」を絞り、その中から良い物件を厳選している。
特に 投資エリアを絞ることが重要で、エリアを限定するとその地域の相場観や利回りがつかめてくるようになる。
自然と物件の良し悪しがわかる目利き力が付くため、物件選びに失敗するリスクが低くなる。
はじめて不動産投資をするのであれば、あなたが良く知っている街の一等地から選ぶことをおすすめする。
住んだことのある街や、現在住んでいる街、職場の近く等、あなたが知っているエリアの中でターゲットを絞るべきである。
「〇〇駅の徒歩5分圏内の物件」という感じで駅も1つだけに絞ると、習熟度が早く良い物件がじきに選べるようになってくる。
投資エリアは、教科書的にいえば東京23区内であるが、都内のよくわからない場所に投資するよりも、 地方でもその地域の一等地に投資したほうが良い物件に投資できることは多い。 不動産投資で失敗しないためには、まずはあなたが良く知っている場所の一等地に絞って物件を選ぶことがポイントだ。
自己資金を十分に用意してから始める
不動産投資で成功するには、自己資金を十分に用意してから始めることが鉄則である。
仮に自己資金100％で投資すれば、少なくとも借入金返済リスクはゼロとなる。
借入金返済リスクがなければ、多少の空室が発生してもビクともしないため、空室リスクや物件選定リスク等の様々なリスクをヘッジができる。
不動産投資で成功している人の中には、最初は全額自己資金で購入できる物件から始めている人も多い。
一棟目で様々な問題に気づき、慣れてきた段階で2棟目から借入金を借りるようにすると、かなりの失敗を防ぐことができる。 自己資金は最大のリスクヘッジ策となるため、少なくとも投資額の3割以上は用意することをおすすめしたい。
適切な管理会社を選ぶ
不動産投資で成功するには、適切な管理会社を選ぶことも重要だ。管理会社は空室が発生したときに、新たな入居者を決めてくれる大切な役割を果たす。
管理会社の入居者獲得能力が高ければ、空室発生期間も短くなる。同じ物件に投資をしても、管理会社の良否によって空室リスクは異なってくるということだ。
昨今は、管理会社の重要性がようやく投資家の間でも認知されるようになってきた。
今まで不動産投資に失敗した場合、「全て投資家のせい」という考え方が強かったが、原因は管理会社にあることも多い。 不動産投資に成功するためにも、賃貸仲介の力が強い管理会社をしっかりと選ぶことをおすすめする。
買い替えで資産を拡大していく
不動産投資で成功するには、買い替えで資産を拡大していくことがコツとなる。
自己資金は無限にないことから、次々と追加投資をしてしまうと投資家の資産に占める借入金割合が増えてしまうため、借入金返済リスクが高まってしまう。
そこで、資産拡大方法は、 追加投資でなく買い替えで行っていくことが適切といえる。 例えば、1棟目を自己資金30％(自己資金1,500万円、借入金3,500万円)の割合で購入したとする。
その後、しばらく運用して借入金を返済し、売却することで2,100万円の自己資金を得たとしよう。
次に、借入金を4,900万円借りて総額7,000万円(自己資金2,100万円、借入金4,900万円)の物件を購入すれば、自己資金割合30％を維持したまま資産を拡大することができる。
買い替えによる資産拡大は、 時間がかかるものの適切な自己資金割合をキープしたまま資産を拡大できるというメリットがある。 資産拡大は焦らずに、ゆっくりと時間をかけて行うことが望ましい。
