「不動産投資をすると、節税対策になりますよ」 営業マンにこのように言われて、節税を目的に不動産を購入しようと考えている人はいませんか。 たしかに、世の中には不動産投資をすることで節税になる人は存在します。ただ、それはすべての人に当てはまるわけではありません。本記事では、不動産投資をすることが節税になる人とならない人の違いや特徴について解説していきたいと思います。
不動産投資をすると節税になる？ 営業トークの実態
「不動産投資をすると節税になる」「節税対策に不動産投資を」という営業トークはまったくの嘘ではありません。しかし「不動産投資=節税」という考え方を持つのは、少し早まった考えです。不動産投資と税の関係を理解することが大事です。
下記の「不動産投資が節税になる仕組み」で詳しく紹介します。
不動産投資が節税になる仕組み
まずは不動産投資が節税になる仕組みをみていきましょう。
大前提として不動産投資で入居者から得られる家賃などの収入は、サラリーマンの給与所得と同じく総合課税の不動産所得となります。この不動産所得から、不動産を取得するのにかかった費用や投資物件を運用するときに出ていく修繕費用などを差し引いた金額に対して、所得税がかかります。
ただ、下記のように不動産収入より経費のほうが上回った場合はどうでしょう。
上記のような場合は、サラリーマンの給与所得600万円の中から不動産所得のマイナス分の100万円を補填することとなります。イメージとしては下記の図の通りとなりますが、これを損益通算といいます。この損益通算こそが、不動産投資が節税になるといわれる代表的な仕組みとなります。
ワンルームマンションへの投資に絞って説明します。物件購入時の初期費用がかかるはじめの年は、上記のように不動産投資をすることで多くのケースで節税効果が得られます。上記の例では仕組みを理解しやすくするためにその他の控除を含んでいません。実際にはご自身の家の住宅ローン控除やふるさと納税などその他控除がある場合、それらの控除をした上でなお還付原資がある場合に、還付を受けられ節税につながります。
しかし2年目以降は、同一の投資物件に対して初期費用ほどの経費は一般的にはかからず、同様に3年目以降も継続して経費が家賃収入を上回り続けるということは、運用がうまくいっているならばあまり考えられない状況です。
むしろ不動産投資をすることで「家賃収入が経費を下回る」状態が続く場合に、投資をする意味があるかどうか、不動産を所有する全期間を通してご自身の資産形成に役立つかどうかを吟味した方がいいでしょう。このように「節税になる」という言葉が意味しているのは、不動産投資をしたことで収入が減ることである、という点にも留意する必要があります。
なお節税になる仕組みは、所得税以外にも、住民税・相続税・贈与税といった各種税金、青色申告に対してもありますので、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
