不動産投資に興味はあっても、実際のやり方は初心者には想像もつかないかもしれません。この記事では、不動産投資や、不動産投資に不可欠な「不動産投資ローン」について、詳しく解説していきます。審査を通過するコツなど不動産投資ローンに関する知識を増やしていきましょう。
目次
不動産投資ローンとは？ 住宅ローンとの比較で解説
・ローンの対象物件は「投資用不動産」
・ローンの審査で、物件の収益性もチェックされる
・ローンの審査基準が住宅ローンより厳格
・不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも金利が高い
不動産投資ローンのメリット・デメリット
・不動産投資ローンによって得られるメリット
・不動産投資ローンを利用するデメリット
不動産投資ローンとは？ 住宅ローンとの比較で解説
不動産投資ローンと住宅ローンは、根本的に違うローンと考えてください。
主な違いは以下となります。
- 対象となる物件の種類（目的）が違う
- ローンの審査項目、審査基準が違う
- 金利が違う
住宅ローンとの違いが理解できると、実際に不動産投資ローンのメリットがわかり、利用すべきかどうかの判断がしやすくなります。
ローンの対象物件は「投資用不動産」
住宅ローンと不動産投資ローンでは対象となる物件の目的が違います。
住宅ローン→借入れをする人が住むための家
不動産投資ローン→他人が住む賃貸用の、事業としての家（投資用不動産）
ローンの審査で、物件の収益性もチェックされる
住宅ローンも不動産投資ローンも、ローンを金融機関に申し込んだ場合には金融機関の審査がありますが、審査される項目が一部異なっています。
まず、共通する審査項目はこちらです。簡単にいえば、個人としての返済能力や、返済できなかった場合に貸したお金を回収できるかという点を見ています。
- ローンの対象とする金額、借入者の自己資金（必要とする資金の根拠などに使われます）
- 借入者の年齢、家族構成、居住地など（生活費の根拠などに使われます）
- 借入者の勤務先、年収、勤続年数など（返済余力の根拠などに使われます）
- 借入者が過去に延滞がなかったかどうか（同上）
- 物件の担保価値（万が一返済できなかった場合に、物件を売ることで借金を返済できるかなどの根拠に使われます）
不動産投資ローンの場合は、さらに物件の収益性も重視されます。これは、返済の原資である賃料収入が安定的に得られるかという観点です。家賃収入が少なすぎたり、物件価格が高すぎる場合は、審査に通らない可能性があります。
不動産投資ローンを使って不動産を購入したあとに、万が一家賃収入が期待通りに得られない場合は、その他の収入から返済することになります。
ローンの審査基準が住宅ローンより厳格
住宅ローンと不動産投資ローンでは、融資の審査基準は不動産投資ローンの方が厳しい傾向にあります。
例えば、投資用のマンション1室を購入する場合に利用する「アパートローン」というローンでは、年収が500万円以上の人がローンの審査に通りやすいといわれています。
住宅ローンは「自分たちが住むための家」のために提供されるローンのため、なるべく多くの人が住む家を確保できるよう、審査基準はもう少し緩やかになります。返済額もご自身の収入で完済できる水準となるため、毎月の返済額が収入を超えるほど大きくなるということはありません。
不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも金利が高い
金利は、不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも高く設定されています。
住宅ローンの場合、返済原資（ローンを返済するお金の源泉）となるのはローンを借りた人の給与所得です。ローンを借りる人の返済能力は、ローンの審査の中である程度把握できます。
その一方で、不動産投資ローンの場合、返済原資となるのは家賃収入で、不動産所有者と入居者が異なることによるローンの返済リスク等が考慮されています。例えば家賃収入が安定的に得られるかどうかは給与所得より不確実と考えられています。
金融機関はその不確実性の分だけ金利を高く設定しており、おおむね2％前後と、住宅ローンよりも金利が高くなっています。不確実性を補うためにも、不動産投資ローンを利用する場合は、収支計画や返済計画がとても重要になってきます。
不動産投資ローンのメリット・デメリット
不動産投資ローンにはメリットとデメリットがあります。不動産投資を行う多くの人が不動産投資ローンを利用しますが、資金が潤沢でローンを利用する必要がないという方にとっては利用するか否かを判断する基準にもなります。
不動産投資ローンによって得られるメリット
まずは、不動産投資ローンを使う場合のメリットをご紹介します。
自己資金の支出を抑えられる
いくら投資意欲が高くても、基本的には投資できる金額は自己資金の制約を受けます。投資する際に自己資金を使う金額を抑えられると、より多くの対象に投資できます。
不動産の投資では、物件価格に加え、仲介手数料などの費用もかかりますが、不動産投資ローンを使うと、このような支払いの大半をローンで賄えます。また、場合によっては取得金額の全額や、諸費用を含めたすべての出費を賄える場合もあり、多くの自己資金を残せます。
その結果、例えば不動産投資ローンは2％で借入れをして、残った資金を投資信託の商品を購入して6％で運用する、といったことも可能となります。
不動産投資ローンをうまく利用することによって資産のトータルを増やし、不動産投資の規模をさらに拡大していくことも可能となります。
自己資金の支出を抑えることで、利回りを高められる（レバレッジ効果）
投資の利回りとは、投資した金額に対して、いくらの利益を得られるかという割合です。利回りを大きくするためには、得られる利益を大きくするか、投資する金額を小さくする必要があります。
不動産投資ローンを使った場合、ローンで取得に必要な金額の大半を賄えるため、投資に使う自己資金は取得に必要な金額の一部となります。従って、すべて自己資金で投資する場合に比べて利回りを高めることができます。このような効果を「レバレッジ効果」とよびます。
例えば1億円の物件があった場合に、1,000万円程度の自己資金と不動産投資ローンで不動産を取得する場合、自己資金は1割しか出していなくても、家賃収入自体はすべて手に入るため、金利を差し引いてもより大きな利益を手に入れられる可能性があります。
団体信用生命保険に加入できるため、保険の代わりになる
不動産投資ローンを組むと、一般的には団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険に加入して、借入者が死亡などした場合は、ローンの残債が保険会社から一括で返済され、残債がなくなります。
また、がんなどの疾病特約の保障がついた団体信用生命保険への加入ができる場合もあるため、生命保険の代わりを第一目的として不動産投資をしている方もいます。
不動産投資ローンを利用するデメリット
不動産投資ローンにはデメリットもあります。
利息が発生する
借入れをするということは、当然利息の支払いが発生します。
不動産投資ローンを借りた場合、賃料収入からローンを返済することが一般的です。賃料収入が得られている間は資金繰りに困ることは少ないでしょう。加えて、超低金利時代とよばれて久しく、バブルの頃に比べると利息の支払いは抑えられています。
その一方で、万が一借り手が見つからなかったり、借り手が見つかっても賃料が低くなってしまった場合は、返済額の一部を給与収入などから補填する必要があります。
超低金利時代とはいえ、不動産投資ローンの借入金額は大きいため、毎月の返済時に給与所得などからの補填が必要となると、負担も大きくなってきます。借入れの際は物件をしっかりと選び、返済計画を練ったうえで不動産投資ローンを利用するとよいでしょう。
金融機関探しから始めると、申し込み手続きまでに手間がかかる
不動産会社を通さなかったり紹介者がいない状態で、単独で金融機関を探す場合には、融資してくれる金融機関がなかなか見つからないこともありますし、見つかってもローンの申し込みには書類集めの手間がかかります。不動産投資ローンで資金調達を完了するまでに、とても手間や時間がかかることがあります。
