目次
初心者が押さえておくべき不動産投資の手順を解説！
不動産投資の初心者が陥りがちな失敗例

初心者が押さえておくべき不動産投資の手順を解説！

初めて不動産投資をする方は、どのような手順で始めればよいのか悩むのではないでしょうか。

ここからは不動産投資の手順を解説しますので、順に沿って確認していきましょう。

不動産投資に関する情報収集や勉強する

まずは、不動産投資に関する情報を集め、勉強し知識をつける必要があります。都市部の不動産投資は不動産自体の価値が比較的安定しているため、ほかの投資方法よりはローリスクといわれますが、高額の資金を動かすので慎重に進めていかなくてはいけません。

不動産投資にかかる費用や税金・専門用語を学び、知識を深めていきましょう。

ただ「お金を増やす」ことだけを考えて行動にでるのではなく、投資のメリットやリスク、仕組みを理解することでより良い判断に繋がります。書店に行けば数多くの不動産投資に関する書籍が販売されています。気になる本を購入して勉強するのもひとつの方法です。

また、不動産投資に関する資料を参考に知識を深めるのもおすすめです。レイビーが提供する初心者に向けた資料は無料でダウンロードでき、インターネット上でご覧いただけるため、ご自宅にいながら不動産投資の勉強を始めることができます。

不動産投資の目的を明確にし、計画を立てる

不動産投資を始めるときは、目的を定めるようにしましょう。例えば、老後の資金にしたい、不労所得を作りたいなどの目標を定め、今ある預貯金などの資金をどのように運用するか計画を立てていきましょう。

また、目標を定めると、最終的にどの程度の利益を目指したいのかが明らかになります。目標とする金額やお持ちの預貯金によって、購入する物件が変わってくるでしょう。

投資の方向性を決めるためにも、まずは目的、そして目安となる利益を決めてください。

物件を選び、シミュレーションをする

目的を明らかにした後で、実際に購入に向けて動き出します。最初に不動産を購入するエリアを決めましょう。不動産投資はエリア選びによって決まるといっても言い過ぎではありません。

例えば、学生や一人暮らしの人が便利なエリア、ファミリー層に人気のエリアなど、物件によって適したエリアは異なります。

想定した収入を得るためにも、人気があり、ニーズのあるエリアを選びましょう。また、再開発計画や災害リスクの有無など、多方面から検討することで、失敗を回避することに繋がります。

すでに完成された物件を購入するときは、築年数にも注目しましょう。

築年数が浅いと高めの家賃に設定できますが、築年数が古いとあまり家賃を高くできないだけでなく、設備にもトラブルが起こりやすくなり、リフォームや修繕に費用がかかることもあります。ただし、管理状態によっても状況は変わるので、実際に物件を見て判断するようにしましょう。

そして、期待できる家賃収入とローン返済額から、収支シミュレーションを作成します。インターネットでも収支シミュレーション作成サイトは多数公開されているので、活用しましょう。不動産を購入する際に、不動産会社で作成してくれる場合もあります。

なお、収支シミュレーションを作成するときは、満室時だけでシミュレーションするのではなく、1割が空室の場合や2割が空室の場合のように満室でないケースについても調べるようにしましょう。

空室が発生することを想定して、家賃収入を少なめに見積もることで、より現実的な投資シミュレーションを実現できます。

不動産投資ローンの審査を受ける

購入したい物件が決まったら、不動産投資ローンの審査に進みます。金融機関や条件にもよりますが、借入れ金額は収入の10～20倍程度になることもあります。

また、頭金として出せる金額や期待できる家賃収入によっても借入可能額は変わります。

金利は住宅ローンよりも高いことが多く、年1.5％～程度になることが一般的です。返済期間は審査にもよりますが、5年～35年ほどです。ただし完済時の年齢に条件が定められることがあるので注意しましょう。

物件の購入手続きを行う

次は不動産の売り手との交渉です。取引価格などの条件交渉が成立したら、売買契約を結びます。

売買契約を締結するときは、代金を支払う時期や手付金の有無、不動産の引き渡しの時期、また、品質等への不適合(キズや設備のトラブルなど)があったときの責任をどちらが持つのかなど、詳しく定めておきます。

なお、後でトラブルにならないように、口頭のみでの合意は避け、売買契約書の作成を弁護士や行政書士などに依頼し、書面で締結するようにしましょう。また、疑問や不安な点等についてはしっかり確認し、売主・買主のどちらか一方が有利になっていないか注意しましょう。

引き渡しを受け、登記手続きをする

売買契約で決めた日取りで代金を支払い、不動産の引き渡しを受けます。

不動産の引き渡しを受けると、不動産登記を行います。必要書類も多く手続きが複雑なので、司法書士に任せることが一般的です。登記の際に印鑑や住民票が必要になるため、あらかじめ用意しておくようにしましょう。

不動産投資の初心者が陥りがちな失敗例

ここまで不動産投資に必要なものを解説しました。

しかし、「失敗しそうでなかなか踏み出せない」方や「初心者には向いていないのでは」という方もいるでしょう。

そこで、不動産投資において、初心者にありがちな失敗例をご紹介します。失敗する原因についても説明するので、参考にして失敗のない不動産投資を実現させましょう。

資金不足でローンを組み利回りが想定を下回る

不動産投資は頭金なしでできることもありますが、基本的には物件価格の2～4割の頭金が必要なので、ある程度まとまった資金を用意することになります。また、物件価格以外にも登記費用や仲介手数料などの諸費用があるので、資金を多めに準備することが必要です。

資金不足の状態でローンを組むと、借り入れる金額が増えて想定した利回りにならない可能性があります。

空室が続き家賃収入が思ったように得られない

空室が発生すると、家賃収入を得られず利益は出ません。立地や物件、入居する人の属性によっては、引っ越しのペースが早い場合もあり、頻繁に入居者募集を行わなくてはいけないケースもあります。

また、そもそも賃貸需要がない物件であれば入居者はつきません。すでに収益物件として運用されている物件であれば、事前に需要についても調べ、賃貸需要や収益性が高いのか確認しておきましょう。

新築物件を購入して運用する場合は、周辺の類似物件の入居率などを不動産会社に依頼して調べ、収益性が見込めるのか確認しておきましょう。