目次
不動産投資を始める：物件探し
　・不動産投資を始める：物件探し
　・インターネットに出ている物件を探す
　・不動産会社に問い合わせをしてみる
　・物件の確認
　・収益シミュレーションをする
不動産購入時の手続きの流れ
　・不動産投資ローン申し込み
　・重要事項説明と契約
　・残金清算
　・火災保険

不動産投資を始める：物件探し

不動産投資に魅力を感じ「始めたい」と思った時の流れは次の通りです。

インターネットに出ている物件を探す

物件を探す方法はいくつかありますが、一番簡単な方法はネットを使って探す方法です。ネットは物件の情報が即時にわかります。画像はもちろん動画を使っている会社もあり、家にいながらにして情報が入りしかも他の物件との比較も容易です。物件価格や家賃の相場など、だいたいの傾向をつかむことがネットではできます。

不動産投資ではなく自分が住むための家を購入する場合、気になる物件がみつかったら不動産会社に連絡し内見して購入を決める、という段取りです。しかし投資マンションの場合は、内見できることは少ないです。なぜなら入居者が借りているからです。

内見できる物件とは、「現在賃貸されていない物件」つまり、空室の物件です。空室の物件は当たり前ですが、家賃が入りません。不動産投資の最大のリスクは「空室リスク」です。内見できる物件=空室の物件ですから、始めから空室リスクを背負うことになります。

不動産会社に問い合わせをしてみる

取引される物件は日々動いています。インターネットにある情報は最新ではない場合もあります。自分の中で、投資額の規模や投資先エリアなどある程度イメージが固まってきたら、不動産会社に直接問い合わせてみましょう。希望を伝えて、それに合うような物件を見つけてもらいます。

入居中の部屋の確認は、一般的にはマイソクと呼ばれる不動産に関する情報が掲載された資料で確認することになります。

GA technologies（GAテクノロジーズ）が運営する「RENOSY 不動産投資」では、2020年4月末時点で入居率99.3％、平均空室期間14日と安定した運用を実現しています。

物件の確認

新築の場合や、入居者がいる場合、部屋の中をみることはできないので、外観を確認することとなります。物件のある町の雰囲気なども確認し、入居者にとって魅力的な物件かどうかを確認します。

収益シミュレーションをする

毎月の家賃収入、支出、また、入居者がいない時間なども考慮に入れ、収益のシミュレーションを立てます。100％入居者がいる場合でも赤字になる物件であれば、投資を開始しない方がいいですし、自分の立てた目標に合致する物件かどうかを吟味します。

不動産購入時の手続きの流れ

物件が気に入って購入するまでのおおまかな流れを説明します。

まず、このマンションを買いたいという意思表示と、交渉スタートのための手続きに進みます。

不動産投資ローン申し込み

物件の購入申し込みをすると同時に、不動産投資ローンの事前審査を申し込みます。申込書のほかに、本人確認書類や健康保険証、源泉徴収票などのコピーが必要になります。

事前審査が承認され物件の売買契約に至った場合は、正式な不動産投資ローンの申し込みになります。主な資料としては住民票、印鑑証明書、実印、本人確認書類、収入証明資料、預金口座通帳などです。

本審査が承認されると住宅ローンを締結します。「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」といって担保となる物件に抵当権の設定をする契約も同時に行われます。

重要事項説明と契約

契約をする前に、売買する物件や契約内容について、しっかり確認します。契約の前に資料をよく読みます。

重要事項説明は、「購入する物件」と「売買契約の条件」について、売買契約の前に必ず行われます。宅地建物取引士が行います。

重要事項説明のあとは本契約になります。

残金清算

残金決済とは、購入価格から手付金を引いた金額すべてを支払うことです。申し込んでおいたローンの借入金は金融機関から振り込まれます。この残金の支払いが確認されたら、物件の引き渡しが行われます。引き渡しと同時に司法書士が登記所にて、所有権移転登記を行ってもらいます。司法書士は不動産業者が事前に紹介してくれることが多い傾向です。

火災保険

中古マンションを購入する際、たいていの場合、不動産会社や銀行から火災保険の加入をすすめられます。マンションの場合、補償の対象となるのは専有部分が保険金の上限になります。対象事象の主なものは、火災、地震、風水害、水漏れ等があります。たとえば、低い土地で1階の物件ならば風水害もつける等、そのマンションに応じて考えます。