投資でよく使われる言葉に「レバレッジ」があります。レバレッジとは、「てこの原理」のように「小さな投資で大きなリターンを生み出すこと」を意味します。一方、不動産投資においては、これとは少し違うニュアンスで「レバレッジ」というキーワードが用いられています。この記事では不動産投資におけるレバレッジを解説します。

目次
不動産投資におけるレバレッジ効果とは
　・レバレッジ効果とは
レバレッジを活用した投資比較

不動産投資におけるレバレッジ効果とは

レバレッジは、「他人資本を使って、少ない自己資本の利益率を高める」というものです。少ない自己資金でも金融機関からお金を借りることで、「価格が大きい物件を購入して収益を生み出す」といったことが可能です。これをレバレッジ効果といいます。

不動産投資は、投資対象となる物件が高額なため、自己資金だけで物件を購入する投資家は少数派です。そのため、個人・法人問わずほとんどの投資家は金融機関の不動産投資ローンを利用するケースが多く、ここでレバレッジ効果が期待できることになります。

例えば、販売価格3,000万円の中古アパートを購入するとき、300万円～500万円の自己資金があれば投資を開始することができます。なぜなら、足りない分は金融機関からの借入金で補填できるため、ここで大きなレバレッジを生み出すことが可能になるのです。

レバレッジ効果とは

不動産投資にはさまざまな種類や方法があり、ワンパターンの「王道投資法」というものは存在しません。そこで、不動産投資の手法として行われている主なやり方を以下に挙げてみました。

  • 中古の賃貸マンション1棟や賃貸アパート1棟を購入して運用する
  • 中古のワンルームマンションを購入して賃貸運用する
  • 土地を購入し賃貸マンション1棟を新築して運用する
  • 土地を購入し時間貸し駐車場の経営をする
  • 土地や収益物件の転売をする

このように、不動産投資の方法は何パターンもあるため、自己資金の範囲だけで投資方法を考えるよりもレバレッジを利かせたほうが投資の幅は広がります。

レバレッジを活用した投資比較

例えば、自己資金2,000万円で、2,000万円のワンルームマンションを購入したケースで考えてみましょう。仮に、この物件の家賃を月10万円とすると「年間家賃収入が120万円」で表面利回りは6％になります（120万円÷2,000万円×100）。

次に、自己資金（頭金）200万円で、2,000万円のワンルームマンションを購入すると考えます。2,000万円のうち残りの1,800万円は金融機関の借入れでまかなっています。家賃収入は同じく家賃を月10万円とすると「年間家賃収入が120万円」で表面利回りは6％になります（120万円÷2,000万円×100）。

両者を比較すると、自己資金が1/10で、同じ収益を生み出す不動産を購入することができます。自己資金に対して10倍の投資、レバレッジ10倍と考えることができます。このように他者（金融機関）の力を借りて大きな投資を行うこと、これが不動産投資における「レバレッジが効いている」という意味です。

同じように、使える自己資金が2,000万円あるならば、その2,000万円を頭金に、借入れをして例えば8,000万円の物件を購入できるとしたら、2,000万円の物件を購入し家賃10万円の収入を得るよりも、家賃収入は10万円よりも増額を望めるでしょう。これがレバレッジ効果です。