100万円の自己資金で不動産投資、メリット・デメリットと注意点を解説

『RENOSYマガジン』より

目次
自己資金100万円で不動産投資をするおすすめの方法は？
　・不動産投資ファンド（J-REIT）の運用
　・価格100万円の物件は避けた方が良い理由
 おさえておくべき注意点
　・購入前に物件のキャッシュフローをよく確認する
　・物件の購入時に係る初期費用を確認する
 メリット・デメリットを見込んだ不動産投資を

自己資金100万円で不動産投資をするおすすめの方法は？

実際に自己資金100万円で不動産投資をする場合、どのような投資方法が考えられるのでしょうか。選択肢となる投資対象を確認していきましょう。

不動産投資ファンド（J-REIT）の運用

レバレッジは効かせられませんが、少額の不動産投資であれば、J-REITの運用も視野に入ります。J-REITは金融商品の一種で、投資信託に近い性質の投資商品です。投資家の資金で不動産を購入してプロが運用し、収益を投資家に分配します。

現物の不動産投資とは毛色の異なる投資で、賃貸経営と比較すると以下のようなメリットがあります。

【J-REITを選ぶメリット】

ローンを組む必要がない

不動産を所有することで発生する経費がかからない

現物不動産よりすばやく売却できる

現物を自分で購入するのは怖い、少ない資金でリスクを抑えて投資したい方におすすめです。

価格100万円の物件は避けた方が良い理由

「自己資金が100万円なのだから、100万円の物件を買えば良いのでは？」と思う向きもあるかもしれませんが、これは不動産投資初心者にはおすすめできません。

投資用不動産の価値は価格に直結しているため、激安物件というのはそれなりの問題を抱えていることが多いからです。

【激安物件に考えられるデメリット（一例）】

修繕前提であり結果として費用がかかる

事故物件だった場合、入居がなかなか決まらない

賃貸需要が見込めないエリアの物件の可能性

不動産投資に慣れている方の中には、このような激安物件を狙って利益を出している方もいますが、初心者向けの投資対象とはいえません。貴重な資金を無駄にしてしまう危険があるため控えた方が無難です。

おさえておくべき注意点

100万円で不動産投資を始める場合、事前に確認しておく注意点が存在します。次に紹介する2点は、物件選びの前に必ずチェックしておきましょう。

購入前に物件のキャッシュフローをよく確認する

キャッシュフローがどの程度になるかは綿密に計算する必要があります。キャッシュフローがいくらかは、以下のように計算できます。

キャッシュフロー（手残り現金）＝家賃収入 − 支出 − ローンの返済額

キャッシュフローを計算する際は、空室リスクなども考慮した家賃収入の見込み額と、毎月払う経費を整理してください。また、毎月の費用のほか、物件の税金や修繕費など、年間～数年に一度発生する費用も盛り込むと、より実態に即したシミュレーションが可能です。

100万円で始める不動産投資は初期に投資する資金が少ない分、毎月の返済に関して、支出に耐えられる利回りが期待できるのかを確認したうえで、物件を選定し購入することが大切です。

物件の購入時に係る初期費用を確認する

物件の購入にはさまざまな初期費用がかかるため、いざ買うときになって慌てないように予め確認しておきましょう。物件購入時にかかる初期費用は以下の通りです。

手付金

手付金は、買主が売主に対し物件購入の意思表示を示すもので、不動産売買契約を行う際に手付金の授受を行います。手付金の額は、物件購入代金のおよそ10％程度が一般的です。また、売買契約に手付解除の定めがあるときは、手付解除の期日までであれば買主は支払った手付金を放棄して契約を解除することができます。逆に、売主が契約解除をしたいときは、受領済みの手付金を買主に返還した上で、手付金と同額の金員を買主に対して支払う必要があります。

申込証拠金（新築時）

主に新築物件を購入する際に発生するもので、買主が購入申込書を売主へ提出する際に支払います。金額は売主買主の協議によって自由に決められますが、10万円以内が一般的です。なお、稀に中古物件の購入申込書をする際にも支払われるケースがあります。

印紙代

不動産売買契約書に貼る印紙の代金です。売買契約書は課税文書のため、契約書に印紙を添付して納税する必要があります。なお、取引する額によって印紙代が異なります。

仲介手数料

物件を媒介（紹介）している不動産仲介会社に対して支払います。仲介手数料の額は、「売買代金の3％＋6万円＋消費税」が上限と宅地建物取引業法で規定されているため、この規定に準じた計算で決定されるのが一般的です。

登録免許税及び司法書士手数料

不動産の所有権を売主から買主へ移転登記する際にかかる税金です。所有権移転登記は、司法書士が行うことが多いため、司法書士手数料と一緒に支払います。

固定資産税及び都市計画税

毎年、1月1日時点の不動産所有者に対して課税される税金です。売買契約時点ではすでに売主が納税している場合が多いので、売買契約締結日より前までを売主負担、売買契約締結日以降から12月31日までの分を買主負担として物件の残代金支払い時に精算します。

不動産取得税

不動産を購入したときに課税される税金です。だいたい物件を購入して3カ月から半年後位に不動産取得税の納税通知書が届くため、「忘れた頃にやってくる」というイメージが強いです。忘れないように注意しておきましょう。納税金額の相場としては、固定資産税評価額の3～4％と言われています。

以上のように、物件を購入するときは手付金や税金等がかかることになります。それぞれ支払うタイミングが異なるので注意しておきましょう。

メリット・デメリットを見込んだ不動産投資を

100万円から始める不動産投資は、ローンの返済額が増えるというデメリットもあります。運用を始める前には、さまざまなリスクを見込んだ運用計画を立てるようにしましょう。そのうえで、リスクに耐えられるだけの収益が得られるかどうかを基準に物件を選ぶと失敗しにくくなります。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

提供元・RENOSYマガジン

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