実は大して効果がない!? 不動産投資が節税対策と言われる仕組みと注意点

『RENOSYマガジン』より

目次
不動産投資を節税目的で始める場合の注意点
　・多くの人にはあまりメリットがない
　・損益通算上の注意点には一定の制限がある
　・青色申告特別控除
 不動産投資のポイントは損失マネジメント

不動産投資を節税目的で始める場合の注意点

多くの人にはあまりメリットがない

物件購入時の初期費用がかかるはじめの年は、不動産投資をすることで多くのケースで一定の節税効果が得られます。

しかし2年目以降は、同一の投資物件に対して初期費用ほどの経費は一般的にはかからず、同様に3年目以降も継続して経費が家賃収入を上回り続けるということは、運用がうまくいっているならば節税はあまり期待できない状況でしょう。

むしろ不動産投資をすることで「家賃収入が経費を下回る」状態が続く場合に、投資をする意味があるかどうか、不動産を所有する全期間を通してご自身の資産形成に役立つかどうかを吟味した方がいいでしょう。

このように「節税になる」という言葉が意味しているのは、不動産投資をしたことで収入が減ることである、という点にも留意する必要があります。

損益通算上の注意点には一定の制限がある

借入金利息については損益通算に一定の制限があります。具体的には土地の取得のための借入金に係る利息は損益通算額計算上、除外して計算しなければなりません。

青色申告特別控除

青色申告をした場合、青色申告特別控除として非事業的規模の場合は10万円もしくは事業的規模の場合は55万円を控除（e-Taxにより電子申告すること、または電子帳簿保存を行うと10万円上乗せ控除）することができますが、青色申告特別控除はこの控除額計上前に既に不動産所得がマイナスの場合には、損益通算には使えないということです。

また控除上限は控除額計上前の所得金額となります。例えば青色申告特別控除前の所得が1万円で10万円の控除が使えたとするとマイナス9万円になりますが、この9万円は切り捨てられることになります。

不動産投資のポイントは損失マネジメント

不動産投資は、損失をしっかりとマネジメントし、トータルでは利益を出すようにプランを立てましょう。

損益通算による節税も損失マネジメントという意味では大事な論点ですが、不動産投資である以上「税引き後所得の最大化」が最も大事です。損益通算狙いの過度な経費計上は税引き後所得を減少させるだけでなく、税務調査でのリスクを高めることになりますのでご注意ください。

取材協力：佐野比呂之（佐野比呂之税理士事務所）監修：税理士法人スバル合同会計

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

提供元・RENOSYマガジン

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