サラリーマンをはじめ多くの人に対して「不動産投資が節税対策になる」といわれているのは、「減価償却費」を経費に計上したり「借入金利息」など計上できる費用が多く、結果として不動産投資をしなかった場合に比べて所得税の納税額を減少させることができることがあるためです。「不動産投資が節税対策」になる仕組みについて、税理士に取材しました。
目次
不動産投資が節税対策になる仕組み
・所得税・住民税
・相続税・贈与税
大幅な経費として計上できる減価償却とは？
・経費となる費用を確認する
・不動産投資の主な経費
不動産投資が節税対策になる仕組み
不動産投資で節税対策は可能です。しかし、サラリーマンをはじめすべての人が期待するほどの税額を節税できるわけではないのが現実です。
一般的に「不動産投資が節税対策になる」仕組みは大きく分けて所得税、住民税、相続税、贈与税があります。まずはそれを理解していきましょう。
所得税・住民税
不動産投資を始めたばかりの頃は、初期費などが多くかかります。また建物の価格に対して減価償却費が多額になるため、不動産の家賃収入よりも経費が上回る（マイナス状態）ことがあります。
この場合、勤務先の会社からの給料（給与所得）から不動産投資のマイナス分を相殺することが可能です。これを「損益通算」といいます。
上記の例では、サラリーマンの給与所得600万円の中から不動産所得のマイナス分の100万円を補填することとなります。イメージとしては下記の図となります。
不動産投資の損失分をサラリーマンの給与所得からマイナスできるので、結果として納める税金の金額は減ります。この損益通算の仕組みがあるために、不動産投資を始めると節税になる、といわれるのです。
住民税も所得税計算と同じ損益通算の概念が適用されます。住民税は、所得税の確定申告書を使って市区町村側で計算されます。基本的には所得税の計算ルールと連動した形で計算されます。
所得税がマイナスになるのであれば、住民税も結果的にマイナスになります。
相続税・贈与税
現金を相続する場合は、相続する金額がそのまま評価額となります。例えば、相続人が1人で1,500万円の現金を相続する場合、財産評価額は1,500万円となります。
一方、不動産を相続・贈与する場合、財産評価基本通達に応じ、土地は路線価、建物は固定資産税評価額から不動産価額が評価されます。
一般的に土地は8割程度、建物は7割程度の評価になることが多いです。販売価格1,500万円の不動産が、評価額では6割の900万円くらいとなります。さらに建物を賃貸用に貸し出していると、借地権や借家権の影響でさらに評価額が低くなります。
【貸家建付地の評価の場合（借地権割合70％、借家権割合30％）】
（800万円の土地 × 80％ ×（1 － 70％ × 30％）＋（700万円の建物 × 70％ ×（1 － 30％））＝ 848万円
このために、現預金ではなく、同額の不動産で相続・贈与することで節税効果があるといわれています。
大幅な経費として計上できる減価償却とは？
不動産投資では最初に建物を購入しますが、その高価な購入費用を一度に経費として計上することはできません。不動産は一度購入すると長く保有するものですが、経年によって低下する建物の資産価値を、定められた計算によって経費として計上します。
その計算は「減価償却」とよばれる方法で算出します。建物の構造等によって耐用年数と償却率、償却期間は定められていて、償却期限が来るまで毎年経費として申告します。新築の物件と中古の物件で耐用年数は異なります。
例えば、ある年の6月に、
- 築15年6カ月、建物価格が2,000万円（土地込みで5,000万円）のRCマンションを購入した場合
新築の住宅用家屋の耐用年数は省令で47年と定められ、中古耐用年数の見積もりは
（法定耐用年数 － 経過年数）＋ 経過年数 × 20％（1年未満の端数切り捨て）
と計算式が決められています。
例に当てはめると、中古物件の耐用年数は34年となります（経費として計上するのは34年間です）。
34年の減価償却率は0.03です。購入した年の翌年の確定申告では、2,000万円に減価償却率0.03をかけた60万円を12カ月分の6カ月（年の中途で購入したための月数按分、6/12）した30万円を、減価償却として経費計上します。
購入直後は減価償却費に加え借入金利子や不動産所得費関連費用等、計上する経費額が多額になります。そのために結果として不動産収入より経費額が多くなり、損失が生ずるケースがあります。給与所得との損益通算が可能となり給与所得から天引きされた所得税が確定申告により還付されます。
経費となる費用を確認する
不動産投資では、不動産取得時にかかる不動産取得税や保有している間にかかる固定資産税、減価償却費、管理費、融資を受けて不動産購入した場合の借入金利息といったさまざまな費用を「経費」として計上することができます。
この経費が多くなると、上記で述べた通り、他の給与所得など「ひとかたまり」ととらえた際に、所得（利益）が少なくなる（損益通算） のです。
不動産投資の主な経費
減価償却費以外の、不動産投資の主な経費をあげてみましょう。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料・地震保険料
- 管理費
- 修繕積立金（一定の要件あり）
- 借入金利息（一定の要件あり）
その他、不動産投資にかかる通信費、新聞図書費、消耗品購入費なども費用として計上できます。不動産投資事業に関わる経費に関してきちんと記録を残しておき、漏らさず経費として計上できるようにしておきましょう。
