目次
元手はなくても不動産投資はできる
　・購入金額を全額ローンで賄う「フルローン」
　・物件価格以上の融資を受ける「オーバーローン」
　・「借主の属性」や「物件の収益性」で融資額は変わる
フルローンのメリット
　・レバレッジを利用して大きな収益を得られる
　・資金を手元に残しておける
　・手元の資金を別の投資で運用できる

元手はなくても不動産投資はできる

先ほど、10万円から始められることもあると紹介しましたが、やり方を具体的に見ていきましょう。

購入金額を全額ローンで賄う「フルローン」

もし頭金ゼロで、初期費用のみの元手だけで不動産投資を始めるためには、物件の購入金額すべてをローンで賄う「フルローン」とよばれるローンを組みます。

近年はサラリーマンやOLなどを中心に、フルローンで投資用物件を購入する傾向もみられます。莫大な頭金がなくても不動産投資に挑戦できることから、手持ちの現金が少ない方の強い味方といえます。

とはいえ、頭金を入れた場合と比べて借入金額が大きくなるため、相応のリスクやデメリットも存在します。詳細は後述しますのでそちらも参考にしてください。

物件価格以上の融資を受ける「オーバーローン」

金融機関によっては、物件価格以上の融資である「オーバーローン」にも対応しているところがあります。

オーバーローンのメリットは、物件の購入費用だけでなく初期費用もローンで賄うことができることです。不動産投資の初期費用は、物件の価格によっては100万円を超える大金になることもあります。手持ちの資金が少ない方には大きな負担となります。

貴重な資金を手元に置いておきたい方には、オーバーローンで初期費用まで工面できるのは大きな利点です。

「借主の属性」や「物件の収益性」で融資額は変わる

公務員や大手企業のサラリーマンなら安定した給与収入が見込めるため、金融機関からの信用力は高めです。手元にあるお金をほぼ使わず、ローンで購入資金を調達できることがあります。

物件の入居状況が良い、または高い賃料（収益性）を維持しているケースも、返済不能に陥る可能性が低いことから、借入金額の増加や低金利での借入れが期待できます。

一方、収入が不安定とみなされる自営業や、収益性の低い物件への融資では、希望通りの融資を受けられない可能性も。頭金の投入を条件に指定される、もしくは金利を高く設定されるなど、希望とは異なる条件での融資になるかもしれません。

誰でもフルローンやオーバーローンを利用できるわけではない、という点には注意しておいてください。

フルローンのメリット

レバレッジを利用して大きな収益を得られる

フルローンを利用する最も大きなメリットは、レバレッジにより大きな収益を得られることです。レバレッジとは自己資金より大きな金額で投資をすること。不動産投資においてはローンを利用して大きな金額の不動産を取り扱うことを指します。

自己資金では到底購入できない高額の不動産を、ローンを組むことで自己資金の何十倍もの価格の物件を購入できます。ローンの返済は、第三者に貸し出すことによって毎月得られる家賃収入で支払うという仕組みです。

初期費以外の元手ゼロ円のフルローンであれば、頭金を投入した場合と比べてレバレッジはさらに大きくなります。フルローンの利点の一つといえるでしょう。

資金を手元に残しておける

物件の購入をフルローンで行えば、現金は手元に残しておくことが可能です。資金をとっておくことで、不動産を運用するうえで発生するさまざまなリスクに備えられます。

例えば、運用中に空室の発生や家賃相場の値下がりが起こった際、減収分を毎月の収入では賄いきれない可能性があります。収支がマイナスになってしまった際、支払いに利用するのは手持ちの事業用資金です。賃貸経営の体力は手持ちの現金の量に比例するため、手元に現金を残しておければ、よりリスクに強い状態で不動産投資を始めることができます。

手元の資金を別の投資で運用できる

不動産運用中のリスクに備えて現金を残す以外にも、手元資金の許容できる割合を、別の投資にまわして運用することも可能です。例えば、幅広い対象を組み入れた投資信託の商品などを購入して運用することで、現金で保管しておくよりも増える可能性があります。もちろん、現金が必要になったら、利益を確定させて現金として利用することもできます。