目次
サラリーマンが不動産投資に失敗しないための5つのポイント
・キャッシュフローを確認
・相場と物件価格を比較
・修繕など経費を算出
・物件の立地をチェック
・将来の発展性を調査
サラリーマンが不動産投資に失敗しないための5つのポイント
本業が忙しいサラリーマンでも、しっかりと不動産投資のポイントを押さえておけばリスクの軽減につながります。特に、賃貸マンションの運営に投資をする場合は、賃料収入と経費との収支バランスから将来的な出口（売却）まで予め計画しておくことが大切です。
そこで、不動産投資に失敗しないためのポイントとして、以下の5つをご紹介します。
キャッシュフローを確認
投資の大前提として、まずはキャッシュフロー（お金の流れ）を把握しておく必要があります。例えば、投資用マンションを買った場合に、年間収入と年間支出がいくらで年度の終わりにどれだけお金が残るのか、といった内容です。
賃貸マンションの運営には、管理費、修繕費、水道光熱費、インターネット代等、一定の経費が支出として発生します。もし不動産投資ローンを利用する場合は、ローンの返済金も支出として考えなければなりません。そのため、投資用マンションを購入する前に、まずはレントロール（賃料等一覧表）を見ながら、収益物件の年間収支がどうなっているのかをチェックしておくとよいです。レントロールは、不動産仲介会社を通して売主から入手することができます。
相場と物件価格を比較
現在、売りに出されている物件の価格が相場に見合ったものかどうかをチェックします。例えば、対象不動産の所在と同じエリア内で、現行の売却物件をポータルサイト等で検索し、似た条件の物件と比較してみましょう。また、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で、過去の不動産取引価格事例をチェックすることもおすすめします。
もし投資対象の不動産が「相場よりも高い」と感じる場合は、不動産会社に確認してみるとよいです。例えば、物件価格が相場よりも高くなっている理由としては、以下のようなものが挙げられます。
- 周囲の物件よりも対象不動産のほうが最寄駅や商業施設までのアクセスが良い
- 対象不動産の敷地の地型が良いため周辺の物件よりも土地価格が高い
- 建物の躯体や設備のグレードが高い
- 中古物件に対してリフォームやリノベーション等を行った
投資用マンションは、デベロッパーが土地を購入し、その上に賃貸マンションを新築するケースが多いため、土地の取得費が高ければそれだけ物件の売却価格にも影響してきます。道路を一本隔てただけで土地の坪単価が大きく変わることもあり、それが物件価格の違いとして顕著になっている場合もあります。また中古マンションも同様で、取得費（購入代やリフォーム代等）に応じて売却価格を決定することが多く、そのために周囲の相場よりも高くなっていることがあるのです。
もし気になる場合は、「路線価図」で対象不動産の土地価格を調べてみることをおすすめします。
修繕など経費を算出
投資用マンションの運営には毎月支出が発生します。また、定期的に行われる建物の修繕についても費用を確認しておかなければなりません。マンションの賃料収入に対して、管理費や修繕費等がいくらかかるのかを予め算出しておきます。尚、前述したレントロールには、賃料収入と利回りしかなく、細かい支出が書かれていないこともあるため、その場合は不動産会社から売主へ確認してもらうとよいです。
もしマンションの管理を管理会社へ委託する場合、管理費として支払うのは賃料収入の5％程度が一般的ですが、予め管理会社もしくは仲介会社にいくらか聞いておきましょう。修繕費については、「マンション修繕計画」等で修繕積立金を確認するとわかりやすいです。その他のインターネット代や水道光熱費等は、売主から確認できます。
物件の立地をチェック
賃貸マンションの立地として適合しているかを確認します。例えば、先述した最寄駅および商業施設までのアクセス状況に加え、もし単身者用の賃貸物件であれば一般企業や大学等がどの距離にあるのか、チェックしておくとよいです。対象不動産から施設までの距離はGoogle Mapでざっくりと調べられます。
こうした立地環境は入居率や家賃相場に直接影響してくるので、物件購入前に必ず調査しておきたいところです。
将来の発展性を調査
不動産投資は、「物件を購入してから売却するまでが一連の流れ」、とされていることから、将来的な出口計画も考慮しておく必要があります。例えば対象不動産がある役所で、「土地区画整理事業や都市計画道路の予定があるかどうか」といった市区町村の都市計画を調査することもできます。もし土地区画整理事業の予定があれば、将来的に不動産価格が大きく変動する可能性も考えられるため、こうした数年先の発展性の予測をつけておくことも大切です。
