目次
不動産マンション売却に関する費用・税金
不動産売却時の注意点
不動産マンション売却に関する費用・税金
仲介手数料
不動産会社の仲介業務に必要な手数料のことです。
宅地建物取引業法で上限が設定されており、仲介手数料の計算式は以下のとおりです。
印紙税
売買契約書に定められた金額の印紙を貼り、消印することで納税する税金です。
2通作成し、売主と買主で1通ずつ保管します。
印紙税の額は以下のとおり、売買額によって決まります。
引用元：国税庁｜No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書
抵当権抹消費用
投資用マンションにローンの残債がある場合、「抵当権抹消登記」が必要です。
抵当権の抹消には「登録免許税」が必要で、不動産1筆につき1,000円がかかります。
司法書士に依頼した場合は報酬が発生し、相場は2～3万円です。
譲渡所得税
不動産を売却したことによって生じる所得を譲渡所得※1といいます。
譲渡所得税額の計算式は、課税譲渡所得※2 × 税率（所得税・住民税）です。
※1譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額−（取得費＋ 譲渡費用）
※2課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 −（特別控除）
なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。
また、後ほど詳しく解説しますが、保有期間が5年超の長期譲渡所得と5年未満の短期譲渡所得では税率が異なります。
事業用資産の買換え特例
事業用資産の買換え特例とは、事業用の不動産を売却したあと、一定期間内に不動産を購入し、１年以内に事業用に使用を始めたときに利用できる制度で、条件を満たすことで税負担の軽減が可能になります。
売却額より買い換えた購入金額が大きい場合は、売却金額に20％を掛けた金額を収入金額として譲渡所得を計算します。
もし売却金額より買い換えた金額が少ない場合、その差額と買い換えた金額に20％を掛けた金額の合計額を収入金額として譲渡所得が計算されます。
それぞれ20％を掛けた残りの80％は繰り延べとなるため、繰り延べた分だけ節税が可能です。
適用の条件や計算が複雑なため、制度を利用したい場合は税理士などの専門家の手を借りましょう。
参考│国税庁 事業用の資産を買い換えたときの特例
不動産売却時の注意点
賃貸中の場合は入居者への通知が必要
売却によってオーナーが変わる場合、入居者に通知を行います。
入居者に売却の許可を取る必要はありませんが、家賃支払先の変更手続きなどが発生する場合があるため、スムーズな手続きのためにも事前に通達をしておきましょう。
万が一、更地にして売却するなら住人に立ち退いてもらう必要があるため、必ず通知が必要です。
1つの不動産会社の査定だけで決めない
不動産会社に査定を依頼する際は、必ず複数社に依頼しましょう。
会社ごとに得意なエリア・苦手なエリアがあるため、見積結果にはどうしても金額差が出ます。
驚くほど査定額が違う場合もあるため、必ず相見積を取りましょう。
インターネット上の一括見積サイトを利用すると便利です。
購入後5年経つまでは売却しない
投資物件は保有した年数に応じて税率の軽減措置があります。
物件の保有年数5年超の場合は長期譲渡所得、5年以下は短期譲渡所得になります。
なお、物件を売却した年の1月1日時点で判断するので注意してください。
税率の違いは以下のとおりです。
長期譲渡所得＝譲渡所得の税率15.315％ 住民税5％
短期譲渡所得＝譲渡所得の税率30.63％ 住民税9％
5年を境に税率が大きく変わるため、投資用マンションの売却は保有開始から5年は待つことをおすすめします。
内覧希望者の印象が良くなる工夫をする
売却物件に空室がある場合、購入希望者に内覧をしてもらうことが可能です。
このときの印象が、購買を左右するので、不要なものはできるだけ撤去し、ハウスクリーニングを行うなど、徹底的に清潔にしましょう。
蛍光灯が古くて暗い場合は、新しいものに変えるなど細かな点も見逃さずに対処します。
残債と売却益に差がある場合に気を付けること
不動産を売却する際に、ローンの残債が多いと仲介手数料やその他の費用を含めると売却しても利益が残らない、あるいは赤字になる可能性があります。
売却時には住宅ローンは完済する必要があるため、返済しても利益が残るように計算しておくことが必要です。
