不動産投資において、物件の購入はスタート地点です。
安定した家賃収入を得るためには、「入居者に快適な住み心地を提供することで長く住み続けてもらうこと」「退去者が出た際にすぐ次の入居者を見つけること」が重要です。
不動産投資に関わる物件管理業務は多岐にわたり、個人ですべて行おうとすると多くの時間と手間がかかります。
そこで検討したいのが、不動産管理会社の活用です。
この記事では、良い管理会社の選び方について注意点とともに解説します。
目次
管理会社は不動産投資のパートナー
不動産投資における管理と管理手数料
管理会社は不動産投資のパートナー
不動産管理会社とは、賃貸管理や物件管理など管理業務を専門に行っている会社のことで、大きなカテゴリーでは「不動産会社」と呼称されることもあります。
不動産投資は、「物件を購入したら終わり」ではありません。
物件を賃貸に出し家賃収入得ることで、長期的に資産を形成していくため、資産価値の維持を目的とした管理を行う必要があります。
物件を賃貸に出している間は、空室が発生しないように物件を管理しなければいけません。
物件管理は、オーナー自身で行うこともできますが、手数料を払って管理業務を不動産管理会社に委託することも可能です。
良い不動産管理会社に管理を委託すれば、家賃収入は安定するでしょう。
このことから、不動産管理会社は不動産投資を成功に導くパートナーと呼ばれるのです。
不動産投資における管理と管理手数料
不動産投資における物件管理は、大きく分けると２つあります。
「賃貸管理」と「建物管理」です。
詳細な業務内容は後述しますが、ここでは主な業務内容と、管理会社に委託したときの手数料について見ていきしょう。
賃貸管理とは
入居者の募集から退去までの一連の管理業務のことを指します。主な業務は次のとおりです。
- 入居者の募集、契約の更新・解約
- 家賃の集金、滞納時の督促
- クレームやトラブル発生時の対応
- 退去時の立ち会い・クリーニング・修繕
など
「給湯器が故障した」「水道の調子がおかしい」などの連絡が入居者からいつあるかわからない上、即時対応を求められることもある、365日24時間体制の業務です。
建物管理とは
建物の資産価値の維持、向上のために行われる物理的なメンテナンスのことを指します。
区分所有の場合、管理会社の変更は管理組合の承認を得なければいけないので、自分が所有している部屋だけ変えることはできませんが、1棟所有の場合は、自分の判断で決めることができます。主な業務は次のとおりです。
- 日常清掃
- 定期清掃
- 共用部分の設備の保守点検（給排水設備、照明器具、エレベーター、消防設備など）
- 長期修繕計画の策定、修繕工事の実施
建物管理が十分に行き届いていれば建物の資産価値が維持されるので、その建物は長期的に優良な資産となります。
現在の入居者の満足度の維持はもちろん、次の入居者を探す場合にも有利に働くでしょう。
管理手数料は家賃の3～5％
物件管理を管理会社に委託した場合、管理手数料がかかります。
管理手数料は、家賃収入に一定割合をかけて算出されることが一般的で、3～5％が相場といわれています。
たとえば、毎月の家賃が10万円で管理手数料を家賃収入の3％という契約であった場合、月々の管理手数料は10万円×3％＝3,000円です。
管理会社の中には、この管理手数料のほかに「システム料」や「更新事務手数料」などといったものが必要な場合もあります。
区分所有建物の場合
ワンルームマンション投資など区分所有建物の場合、建物管理会社はすでに決まっており、毎月、その管理会社に管理費として一定額を払う仕組みです。
つまり、ワンルーム投資における管理は、賃貸管理のみとなります。
