目次
現金／不動産を相続した場合の税金比較
不動産を利用した相続税対策
現金／不動産を相続した場合の税金比較
5,000万円の現金／不動産を相続した場合
5,000万円の現金を相続した場合、評価額はそのまま5,000万円です。
一方、5,000万円で建てた居住用の住宅を相続した場合、不動産は固定資産税評価額で評価されるので、評価額は建築費の50～70％程度、つまり2,500～3,500万円程度となります。
さらに物件を第三者に賃貸していれば「貸家」の評価として30％の評価減が受けられます。
したがって、5,000万円×60％×70％＝約2,100万円が評価額となり、約40％の評価額に抑えることが可能です。（固定資産税評価額は建築費の60％として計算しています）
次に5,000万円の土地の評価を考えてみます。
まず相続税路線価は、地価公示価格の約80％ですので、評価額は約4,000万円になります。
さらに土地上の建物も所有して、かつ建物を賃貸していれば「貸家建付地」となり、以下の計算式によって評価減になります。
自用地とした場合の相続税評価額－相続税評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
借地権割合は30～90％で地域によって異なり、借家権割合は全国一律で30％です。
借地権割合が60％、全ての部屋が満室で賃貸割合が100％と仮定すると算出される評価額は以下のとおりです。
4,000万円－（4,000万円×60％×30％×100％）＝3,280万円
1億円の現金／不動産を相続した場合
1億円の現金を相続した場合、評価額はそのまま1億円です。
一方、その1億円で建てた貸付事業用住宅を相続した場合、1億円×60％×70％＝約4,200万円が評価額になり、評価額が約40％に抑えられます。（「貸家」として30％の評価減、固定資産税評価額を建築費の60％として計算しています）
減額された金額は5,200万円にもなる計算です。
元の評価額が高い不動産ほど節税効果が大きくなるのが不動産による相続税対策の特徴です。
次に1億円の土地を相続した場合、まず相続税路線価として地価公示価格の約80％、約8,000万円の評価になります。
さらに土地上の建物も所有して建物を賃貸していれば「貸家建付地」として計算が可能です。
8,000万円－（8,000万円×60％×30％×100％）＝約6,560万円
なお、条件を満たした貸家建付地は「小規模宅地の特例」を適用が可能です。
貸家建付地にしている「貸付事業用」の土地に関しては限度面積200㎡まで50％の評価減を受けられます。
たとえば上記の購入価格5,000万円の土地の面積が300㎡であれば、小規模宅地の特例によって以下のように減額されます。
3,280万円×200㎡／300㎡×50％＝約1,093万円
1億円の土地の場合は以下のとおりです。
6,560万円×200㎡／300㎡×50％＝約2,187万円
最終的な評価額は5,000万円の土地は2,187万円、1億円の土地は4,373万円まで減額されます。
不動産を利用した相続税対策
居住用不動産を購入
現金よりも評価額が下がるという不動産の特性を利用して、生前に不動産を購入することで相続税対策になります。
「居住用不動産」を購入しておけば、現金を相続するのに比べて相続時の評価額は大幅に下がります。
たとえば土地を購入すれば、相続税路線価で地価公示の80％、建物は固定資産税評価額で建築費の約50～70％で評価されます。
さらに、被相続人と同居していたなどの条件を満たして「小規模宅地の特例」が適用される場合には、330㎡までの土地に関して80％の評価減を受けることができます。
投資用不動産を購入
居住用ではなく投資用の物件を購入して建物を賃貸する場合、居住用よりもさらに評価額が下がります。
たとえばマンション用地として1億円の土地を購入したとしましょう。
相続では土地は「路線価」で計算するため地価公示の80％になりますが、マンション用地は「貸家建付地」としてさらに評価額が下がります。
自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
借地権割合は自用地評価額に占める借地権の割合のことで、地域ごとに異なります。
借家権割合は全国一律で30％、賃貸割合は空室なしで稼働している場合は100％です。
借地権割合を60％とした場合、評価額1億円の土地の貸家建付地の評価は8,200万円になります。
路線価の評価が80％であることを踏まえると「1億円×0.8×0.82＝6,560万円」程度の評価になるということです。
また、建物に関しては「貸家」として評価されます。
建物を賃貸している「貸家」としての評価減の計算式は以下のとおりです。
固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）
つまり、満室で稼働している賃貸不動産の評価は、通常の家屋の評価の約70％相当額になるということです。
