税制改正により、平成27年（2015年）1月1日以降に発生する相続税の基礎控除額が引き下げられ、同時に税率構造の見直しが行われたため、最高税率は引き上げられました。
改正前は相続税の課税対象にならなかった人でも、改正により課税対象となるケースが増えたこともあり、以前にも増して相続税対策の必要性が叫ばれるようになりました。
数ある相続税対策の中でも「不動産」を使った対策を耳にすることが多いですが、具体的にどれくらいの節税効果があるのでしょうか？
そこで今回は不動産を用いた「相続税対策の方法」と「評価減の計算例」を紹介します。
目次
不動産投資が相続対策になる理由
相続時に使用できる代表的な特例
不動産投資が相続対策になる理由
現金よりも評価が下がるため
不動産投資が相続税対策になる理由には、課税対象となる不動産の評価方法に違いがあることが関係しています。
相続税の課税対象である土地は、適正な市場価格（地価公示価格）の約80％にあたる「相続税路線価」で評価されます。
たとえば、現金1,000万円を相続した場合、課税対象額はそのまま1,000万円です。
一方、公示価格が1,000万円の土地を相続した場合、相続税路線価で評価されるので、評価額は約800万円になります。
評価額が下がることで課税対象額が減り、結果として相続税が安く抑えられることになるのです。
また、土地所有者が建物も所有し、その建物が賃貸されている場合には「貸家建付地」となるので、さらに評価額が下がることになります。
他方、建物に関しては「固定資産税評価額」で評価され、実際の建築費の約50～70％程度の評価になることが一般的です。
建物が賃貸されている場合は「貸家」にあたり、さらに評価額が下がります。
税制上の特例や控除を利用できる
現金を土地に変えておくことで評価額が下がるので、相続税を抑えることが可能ですが、加えて各種特例や控除を利用することで、さらに節税効果が高まります。
どのような控除や特例があるのか、次項で詳しく解説します。
相続時に使用できる代表的な特例
小規模宅地等の特例
「被相続人と同居していた人が相続人になる」などの一定の条件を満たした人物が土地を相続する際には、「小規模宅地等の特例」を利用できます。
また、亡くなった人や生計を一にしていた親族が「賃貸アパートの敷地」「貸駐車場」などで、貸付けしていた土地については貸付事業用宅地等として相続する土地の200㎡までの評価額が50％減額されます。
地積規模の大きな宅地の評価
2018年以降に課税対象になった広い土地の場合、「地積規模の大きな宅地」の評価を受けて評価額を減額できる場合があります。
「地積規模の大きな宅地」とは「三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地」、「三大都市圏以外では1,000㎡以上の地積の宅地」のことです。
出典：国税庁｜No.4609 地積規模の大きな宅地の評価
地積規模の大きな宅地の評価の計算式は以下のようになります。
路線価×規模格差補正率×地積
規模格差補正率の求め方は以下のとおりです。
画像出典：国税庁｜No.4609 地積規模の大きな宅地の評価
面積が広くなるほど、評価が低くなるのが特徴です。
たとえば三大都市圏以外にある3,000㎡の宅地では「3,000㎡×0.85+250／3,000㎡×0.8＝0.74」となります。
なお、適用条件は地域によって異なる点に注意が必要です。
細かな条件は土地が属する市区町村の公式WEBサイトなどで確認することができます。
