不動産投資のリスク
不動産投資を始める目的には、老後の年金対策や節税対策、給与所得以外にお金が入ってくる仕組み「不労所得」を作りたいなど、様々な目的があります。
そういった人たちの悩みどころとして、やはり「リスク」や「失敗」への不安が大半を占めており、不動産投資を始めるかギリギリで迷っている人も多いようです。
そこで、不動産投資で生じるリスクとその対策について説明します。
リスク1：空室になる
不動産投資で1つ目に考えられるリスクとして、空室リスクが挙げられます。
不動産投資は第三者に物件を貸すことで、初めて家賃＝収入を得ることができます。
そのため、空室となってしまった場合は、家賃収入を得ることができません。
ローン返済がある場合、物件を購入した人、つまりオーナーであるあなたに支払いの義務が発生するため、利益を生むどころかマイナスとなってしまいます。
特に、立地の悪い物件は、家賃の価格競争によって家賃下落の悪循環が生まれるため、空室リスクを避けるためにも、立地の良い物件を購入することが重要です。
以降は東京23区を例に説明します。
東京23区において、物件が最寄り駅から徒歩10分以内にあることは、空室リスクを軽減させるための重要なポイントになります。
駅徒歩10分圏内は、商業施設も多く、通勤・通学にも便利なため、入居希望者が集まりやすい傾向にあります。
逆に、駅徒歩10分以上は、利便性も低いだけでなく、物件選びのサイトの条件で除外する人もいるため、検索にヒットしづらく、駅近物件と比べて空室のリスクが高まります。
また、渋谷駅や東京駅、新宿駅など、オフィスが集まるターミナル駅へのアクセスの良さも非常に重要です。
東京23区に関わらず、エリアによって賃貸需要が異なるため、物件の状態だけでなく立地状況も確認するようにしましょう。
リスク2：地震によって物件の崩壊・損壊が発生する
2つ目のリスクとして、地震による物件の崩落や損壊が考えられます。
とはいえ、自然災害はいつ起こるかわからないため、実際に対策することは難しいでしょう。
しかし、以前阪神淡路大震災が起こった際に、新耐震基準のワンルーム物件においては、大破した物件がゼロだったことから、震度7程度の大きな地震でも倒壊しない構造となっていると考えられます。
震災リスクを低くするためには、新耐震基準の物件を選ぶなど、物件の構造や建設時期に注意しましょう。
リスク3：不動産管理会社が倒産する
3つ目に、不動産管理会社の倒産が考えられます。
不動産投資を行うにあたって、物件の紹介などサポートしてくれる不動産仲介業者が倒産した場合には、オーナーへの不利益は基本的にありません。
しかし、管理会社が倒産した場合は、サブリース契約を結んでいる場合は解約となってしまうため、新たに別の管理会社を見つけて管理委託契約を結ぶ必要があり、オーナーに煩雑な手続きが多く発生してしまいます。
このとき、物件の状態や立地条件が悪いと、次の管理会社が見つかりにくいというリスクがあるため、購入する物件選びは慎重に行いましょう。
リスク4：資産価値の下落
4つ目のリスクとして、物件そのものの資産価値の下落が考えられますが、好条件の物件であれば、価値は大きく下りにくいと言われています。
この好条件の物件を示すポイントとして、家賃設定が適正であることと、購入後も家賃が下落しにくいことの2点が挙げられます。
まず、家賃が適正価格であることです。
例えば、アクセスの良さが重要視されやすいエリアに物件がある場合、駅から遠い新築物件よりもアクセスが最良な中古物件の方が、需要が大きく、家賃も高くなりやすい傾向にあります。
また、築年数が経過している中古物件であっても、適切な管理・修繕が行われていれば、同じような場所にある新築物件と家賃に大きな差はない傾向にあります。
そのため、このようなエリアにある新築物件であっても、家賃が周辺相場よりも高くなっている物件については注意が必要です。
次に、好条件の物件として考えられるポイントは、家賃収入が下落しにくいことです。
収益不動産の物件価格は、一般的に1年間に入ってくる家賃を利回りで割り戻して計算します。つまり、家賃の高さが資産価値を示す指標になってきます。
家賃がすぐに下がってしまうような物件だと、資産価値自体も購入時より大幅に下落してしまうため、売却を考えた際に損失が出る可能性があるほか、売却先も決まりづらくなってしまいます。
実際に、キャッシュフローや高利回りに飛びついて失敗したという人が多くいるため、上記の2点については注意が必要です。
リスク5：金利の上昇
5つ目に、金利の上昇というリスクが考えられます。
物件のローン金利が上がると、その分月々の返済額も増えてしまいます。
金利が変わらない前提で資金計画を立てていた場合、金利が上がった時に支払う余裕がなく、滞納してしまうリスクもあります。
そのため、このようなリスクを想定し「借入期間を短くする」「頭金を増やして月々の返済額を抑える」など、金利の上昇を見込んで経済的に余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。
不動産投資の始め方
不動産投資を始めるにあたって、いきなり投資用の物件を購入して運用を始めるのではなく、まずは全体の流れをしっかりと押さえておくことが大切です。
不動産投資を始める際には、下記の7項目の流れを押さえたうえで、運用を進めましょう。
- 投資する目的・目標を明確にする
- セミナーや本で知識と情報を得る
- 投資に必要な資金を集める
- 不動産会社、パートナーを探す
- 物件の紹介を受け、実際に選ぶ
- 契約、融資打診、決済をする
- 契約・運用を始める
