不動産投資の成功には、入居率がカギとなることをご存知でしょうか？ インターネットには不動産投資に関する数多くの情報があふれていますが、不動産投資と入居率の関係についてきちんと説明されているWebサイトは、かなり少ないといえます。
そこで今回は、不動産投資における入居率の重要性と入居率を決める要因、そして入居率を上げるための具体的な方法について、わかりやすく解説していきます。
目次
不動産投資の成否のカギは、“入居率”にある
物件の入居率が低い原因は、新しい入居者が入ってこないから
不動産投資の成否のカギは、“入居率”にある
不動産投資における「入居率」とは何か？
不動産投資における「入居率」とは、所有する不動産の戸数に対する入居者の割合を意味します。具体的には、自分の所有する2戸のマンションのうち、1戸に入居者がいてもう1戸が空室なら、入居率は50％です。アパートの場合は、例えば自分の所有する1棟4室のアパートのうち、3室が入居済みで1室が空室なら入居率は75%となります。
入居率と同様によく扱われる指標として「空室率」があり、入居率が75%なら空室率は25％といったように入居率と空室率は常に相反する関係にあります。
入居率は、不動産投資の成否の状況をそのまま反映する指標として扱うことができることを覚えておきましょう。
不動産投資の成否のカギが「入居率」である理由
不動産投資の成否のカギは、入居率にあるといわれています。なぜなら、当たり前の話ですが、賃貸物件に入居者が入らないと月々の家賃が得られず、投資した物件の不動産ローンの返済で赤字になってしまうからです。
不動産運用を相続税対策などではなく、投資として行う以上、必ず利益を出さなければなりません。部屋が空いていることによるリスクは「空室リスク」ともいわれ、空室が出てしまうと、家賃収入を得ることができなくなるので、利益率が低下してしまいます。
物件の入居率が低い原因は、新しい入居者が入ってこないから
その他の、物件の入居率が下がってしまう原因は何でしょうか？ その一つに、現在の入居者が転居することが挙げられます。
入居者が転居する理由は就職や転勤や結婚などさまざまです。つまり、住み心地がどんなに良くても引っ越しの件数をゼロにすることはできません。もちろん、住環境を整えて住み心地が原因による退去を防ぐことは重要です。しかし、住み心地の良し悪しのみが入居率を左右するわけではありません。
入居率が低くなってしまう原因は、新しい入居者が入って来ない点にあります。新しい入居者が入らない原因は、主に以下の3点です。
①家賃が高い
物件がある地域の家賃相場に比べて家賃が高い場合、入居率は下がります。同等の物件設備や築年数の物件がある場合、特別な事情がない限り、入居者が高い家賃の部屋より相場の家賃の部屋を選ぶのは当然といえるでしょう。
②募集状況が悪い
入居者募集の情報がインターネットに掲載されていなければ、どんなに条件の良い物件でも物件を探している人の目にとまりにくいため、入居率は上がりません。また、不動産業者との関係性が不十分な場合も、優先的に物件を紹介してくれないなど入居率の低下につながる可能性があります。
③部屋・建物の印象が悪い
部屋の中がきちんとクリーニングされていなかったり、敷地や階段にゴミが散らかっていたりすると、内覧に来た場合に悪印象を与えます。内覧の印象が悪ければ、多少家賃が相場より安かったとしても、住もうと思う人は減ってしまうでしょう。
