税額の計算方法
今回は所得税額の計算方法をご紹介します。
所得税の計算方法
最初に、課税対象となる所得の計算を行います。
不動産所得については、
不動産収入－必要経費＝不動産所得
と考えてよいでしょう。他の所得については計算法が異なる場合もあります。
所得は10種類に分けられる
所得税法の上で、所得はいくつかの種類に分けられます。
事業所得：商業、工業、農業、漁業、自由業などの自営業から生まれる所得
不動産所得：土地、建物、船舶、航空機などの貸付によって生まれる所得
利子所得：公社債や預貯金等の利子
配当所得：株式の配当や出資に対する配当などの所得
給与所得：勤務先から支給される給料、賞与などの所得
譲渡所得：土地、建物、借地権、株式などを譲渡したことによる所得
一時所得：生命保険の一時金、賞金、懸賞当選金など
山林所得：所有期間が5年を超える山林（立木）を伐採して譲渡したことなどによる所得
退職所得：退職金、一時恩給、確定給付企業年金法及び確定拠出年金法による一時払いの老齢給付金などの所得
雑所得：上記のいずれにも分類できない所得（公的年金や副業で得た所得など）
家賃収入は「不動産所得」に該当する場合がほとんどです。ただし、不動産所得が「事業的規模」にあたる場合は、事業所得として申告することもできます。
10種類の所得は、所得額の計算をする上で、他の所得と合算していいか否かにより、次の2つに分けられます。
総合課税
給与所得、事業所得、雑所得、一時所得、不動産所得
それぞれの区分ごとに計算した所得を合算した後に、税額を計算します。
分離課税
利子所得、山林所得、譲渡所得
区分ごとに納税額を計算し、他の所得と合算することができません。
総合課税の各所得について所得額を計算し、その合計額が算出できたら、次に差し引くことができる所得控除額を計算します。
所得控除の例
- 基礎控除……38万円
- 社会保険料控除
- 配偶者控除……38万円
- 扶養控除……38～63万円
- 医療費控除
- 生命保険料控除、地震保険料控除など
合計所得額 － 所得控除の合計額 ＝ 課税所得額
所得税率と速算表の使い方
課税所得額が明らかになると、次の速算表を用いて所得税額を計算することができます。
所得税の速算表
所得税額シミュレーション
具体的に、所得税額の計算を行ってみましょう。
例1 東京都江東区（最寄り駅徒歩8分）
1月に下記の物件が完成し、4月から家賃収入を得られたと仮定します。
鉄筋コンクリート造マンションの1室
物件の販売価格 3,490万円
登記諸費用等 70万円
手付金 10万円
融資金額 3,480万円
借入年数 35年
借入金利 1.700％
1年目の返済額 1,319,928円（うち金利相当分 585,892円）
家賃 毎月106,000円
支出 管理費・修繕費 毎月10,860円、ローン返済 月々返済額109,994円
家賃収入 106,000円×9か月＝954,000円
必要経費 10,860円×12か月（管理費・修繕費）＋700,000円（登記緒費用等）＋585,892円（投資用不動産ローンの金利相当額）＋767,800円（減価償却費）＝2,184,012円
不動産所得＝954,000円－2,184,012円＝-1,230,012円
続いて給与所得の計算をします。
給与収入 800万円
給与所得控除 200万円
給与所得金額 600万円
参考：給与所得控除の計算方法
続いて種々の所得控除額を計算します。
（※）は仮の数値、（※2）は所得税法で定められた数値です。
社会保険料控除（※） 80万円
配偶者控除（※2） 38万円
生命保険料控除（※） 3万5,000円
地震保険料控除（※） 5万円
基礎控除（※2） 38万円
所得控除合計額 1,645,000円
所得税が課される金額（課税所得額）を計算します。
6,000,000円（給与所得）＋（-1,230,012円）（不動産所得）－1,645,000円（所得控除額）＝3,124,988円
所得税の速算表をもとに、所得税額を計算します。
課税される所得金額 × 税率 － 控除額 ＝ 所得税額
3,124,988円×20% － 427,500円 ＝ 197,498円
復興特別所得税を合わせた金額は次の通りです。
復興特別所得税額 ＝ 197,498円（基準所得税額） × 2.1％ ＝ 4,147円
所得税額＋復興特別所得税額 ＝ 197,498円＋4,147円 ＝201,645円
その他の税金
所得税や住民税以外の税金も、納税しなければならない場合があります。
消費税を納税しなければならない場合
消費税の課税売上高が1,000万円を超えた場合に消費税を納付する義務が発生します。
賃貸物件が住宅専用である場合は、消費税法上の非課税取引にあたるため、消費税を納税する必要はありません。事業用の物件を賃貸する場合や、駐車場のみを賃貸する場合は注意が必要です。
個人事業税を納税しなければならない場合
不動産投資が一定の規模を超え、不動産賃貸業を営んでいるとみなされる場合は、個人事業税を支払わなければなりません。その目安は以下の通りです。
- 住宅‥‥‥戸建5棟以上
- マンションなど区分所有の物件‥‥‥10室以上
- 土地‥‥‥10件以上または2,000平方メートル以上
確定申告の方法
個人事業主は1月1日～12月31日までの所得を翌年2月16日～3月15日までに税務署に申告し納税する「確定申告」を行います。白色申告と青色申告があり、節税効果が高いのは青色申告です。ただし、青色申告を認められるためには、帳簿や決算書をきちんとつける義務が生じます。
確定申告は、税務署に出向いて行う方法だけでなく、インターネットや郵送で行う方法もあり、納税も電子納税という方法があります。
不動産経営の規模が大きくなれば、収支の管理や帳簿への記録も大変になりますが、税理士さんに記帳代行や確定申告代行をお願いすることもできます。
