中古マンション投資の注意点
中古マンション投資を購入する場合、注意点はいくつかあります。
ここでは重要な注意点を9つ紹介します。
- 必ず物件は内見する
- 借地権付き物件は選ばない
- 定期点検や大規模修繕の実施状況を確認する
- 実質利回りで確認する
- 融資を受ける場合、10～20%ほどの頭金が必要
- 物件の価格が極端に安い
- 適正な家賃か確認する
- 人口が減少している地域は避ける
- 1981（昭和56）年以降の物件か確認する
必ず物件は内見する
ご自宅から離れている物件の場合、内見をしないで購入する方もいますが、非常に危険です。
既に入居者がついている物件の場合、部屋の中まで確認することはできませんが、実際に物件を訪れることで、共用部は綺麗に清掃されていているか、物件の外壁に問題はないか、日当たりはどうかなどがわかります。
また、以前は「カーテンスキーム」の手口が横行していました。
カーテンスキームとは、実際に入居者はいないのに、カーテンを付けて入居者がいると見せかけることです。
騙されないためにも、電気メーターなどが動いているか確認しましょう。
借地権付き物件は選ばない
土地と建物の所有者が別で建物だけを購入した場合、地主に毎月土地代を支払います。
毎月固定費として支出することになるのです。
借地権付きの物件は安く手に入りますが、あまり好まれないので売却しにくいというデメリットもあります。
定期点検や大規模修繕の実施状況を確認する
定期点検や大規模修繕の実施状況によって、外観・共用部分の状態は変わります。
前回の点検や大規模修繕はいつ実施されたのか確認しましょう。
定期的に点検や修繕が実施されていれば、物件の状態は良好でしょう。
実質利回りで確認する
不動産会社から提示されるシミュレーションの多くは、表面利回りで計算されています。
表面利回りの計算方法は「年間の家賃収入などの収益÷物件購入価格（リフォーム代も含む）×100」です。
実質利回りは、物件購入価格に「登記代などの諸経費 ＋ 毎月の管理費用・共益費（一棟の場合は共益部の光熱費）・固定資産税・返済額」を含みます。
手元にあまり残らない、もしくは手持ちの資金を持ち出さなくて済むように、実質利回りで計算しましょう。
融資を受ける場合、10～20%ほどの頭金が必要
かぼちゃの馬車事件やスルガ銀行の通帳改ざんなどにより、不動産投資に対する金融機関の融資が厳しくなっています。
そのため、頭金として物件購入額の10～20%ほど必要になる金融機関が多いようです。
頭金がない場合は融資を引くことができない可能性もあります。
物件の価格が極端に安い
物件の価格が極端に安い場合も注意しましょう。
賃貸需要が空少ない、事故物件である、再建築不可である、など何か理由があるはずです。
通常は高く売りたいはずなのに安く売却しているのは、必ず理由があります。
不動産会社に売却理由を聞いてみましょう。
適正な家賃か確認する
不動産投資において家賃設定は重要です。
周囲と比べ家賃が高すぎる場合、入居者は入りません。
反対に安くすると入居者はすぐに見つかりますが、家賃収入は少なく融資の返済に影響を及ぼす場合もあります。
周囲に似たような物件がある場合、家賃を参考にしましょう。
人口が減少している地域は避ける
人口が減少している地方などは、一度入居者が退去すると次の入居者探しに苦戦するでしょう。
リフォームを行い他の物件と差別化するなどの対策が必要になりますが、リフォームにも費用がかかります。
できるだけ人口が増加している場所で探しましょう。
1981（昭和56）年以降の物件か確認する
1981年に耐震基準が新しくなりました。
それまでの物件は現行の耐震基準に満たしてない可能性があり、大地震が起きると倒壊する危険性があります。
耐震補強を行う場合、費用が必要になるため、できるだけ1981年以降に建てられた物件を探しましょう。
狙い目の物件
マンション投資において、狙う物件は事前に定めておく必要があります。
物件選びで失敗すると入居者が付かないこともあります。
ここでは狙い目物件の5つの特徴を紹介します。
- 人口が集中している都市にある
- 利便性の高い駅の近くにある
- 近くにスーパーなどがある
- 単身向けのワンルーム間取り
人口が集中している都市にある
日本は人口がどんどん減っています。
不動産投資は入居者がいないと、家賃収入を受け取ることができません。
人口が集中している大都市などを狙うと、退去しても次の入居者は比較的早く見つかるでしょう。
利便性の高い駅の近くにある
人口が集まる都市は電車通勤する人も多く、電車の利便性を重要視します。
また駅から離れたところよりは、徒歩10分以内の物件が人気です。
近くにスーパーなどがある
駅から物件までの間に、スーパーがあるか確認しましょう。
自炊をする入居者の場合、スーパーが近くにないと候補から外されてしまうかもしれません。
また生活のために必要な病院・コンビニも近くにあるか確認しましょう。
単身向けのワンルーム間取り
東京都は人口や単身者が増加しており、今後しばらくは増加傾向が続くと言われています。
そのためワンルームマンションは非常に需要があります。
単身者向けのワンルームマンションは、立地が良ければ入居者が退去しても、次の入居者を見つけやすいのが特徴です。
ワンルームマンションについて詳しくは「中古ワンルームマンション投資を始める前に知っておくべき4つのこと」でも紹介しています。あわせてご覧ください。
また、築年数が10年以上経過した物件だとリフォーム費用がかかってきます。
そのため、築1年～7年前後の築浅物件を狙うのがおすすめです。
