中古マンション投資は、近年人気のある投資方法の1つです。
利回りが高いなど、メリットが多い反面、リスクや事前に知っておくべき注意点もあります。
しかし、リスクや注意点を理解して、しっかりと対策を講じていれば比較的安全に運用できる投資方法です。
そこでこの記事では、中古マンション投資のリスクや注意点、メリット、狙い目物件の特徴などを解説しています。ぜひ参考にしてみてください。
中古マンション投資とは
中古マンション投資とは、築浅または築数年経ったオーナーチェンジ物件を購入し、運用する投資方法です。
一棟まるごと購入して運用するか、一室ずつ購入して運用する区分所有に分かれます。
マンション投資の魅力は家賃収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を受け取れることです。
新築マンションと比べ築浅マンションは1,000万円以上安く購入できる場合もあります。
実質利回りは新築マンションで2〜4％ほどですが、中古マンションだと4〜7%、物件によっては10％超えるものもあります。
新築マンションや他の投資商品との利回りを比較してみましょう。
定期預金（A銀行1年） 0.2%
10年国債（変動） 1％前後
株式投資 平均3%
新築マンション投資 2~4%
中古マンション投資 4〜7％または10%以上
他の投資方法と比べ、中古マンション投資は利回りが高いのがわかります。
また、株式投資は株価が日々変動しますが、不動産投資の家賃収入は価格変動が少なく安定しています。
中古マンション投資のリスク
投資にはリスクがつきものです。失敗して後悔しないためにも、事前にリスクを確認しましょう。
主なリスクは下記の6つです。
- 空室リスク・・・入居者が決まらない
- 家賃下落リスク・・・家賃が下がる
- 老朽化リスク・・・設備が古い
- 価格下落リスク・・・不動産の価格が下がる
- 災害リスク・・・災害や火事が起こる可能性
- リフォームの費用が大きくなる
空室リスク・・・入居者が決まらない
中古マンション投資において、重要になるのは入居者の有無です。長期間空室が続くと、融資の返済にも影響が出ます。
中古マンション投資を始めた時には満室でも、退去され次の入居者がなかなか決まらないケースもあります。
その場合は、家賃を下げるか差別化するためのリフォームなどが必要になります。
家賃下落リスク・・・家賃が下がる
近隣の似たような物件が家賃を下げてしまうと、価格競争に巻き込まれます。
その場合、家賃を下げないと入居者は付きづらいでしょう。
また、築年数が経つにつれ家賃は少しずつ下がる傾向にあります。
新築当初と同額の家賃で募集しても、よっぽどの魅力がない限り入居者は決まらないでしょう。
老朽化リスク・・・設備が古い
築年数が経過している物件は、設備も古くなっています。
給湯器の故障やトイレ・洗面所の排水口のつまりなどが発生する可能性もあります。
また一棟マンションの場合は、耐用年数を迎えたエレベーターなど共用部の設備を改修する必要も出てきます。
なお設備によっては、交換や修理に多額の費用がかかる場合もあるので注意しましょう。
価格下落リスク・・・不動産の価格が下がる
年数が経った不動産は価格が下がり、売却時に損失が出るケースもあります。
また抵当権付きのままでは、買い手がつきません。売却時は融資を全額返済し、抵当権を外します。
売却金額が融資額より少ない場合は、貯蓄など手持ちの資金からの持ち出しが必要になります。
災害リスク・・・災害や火事が起こる可能性
これは中古マンションのみに当てはまることではないのですが、近年、地震・台風などの災害が起こるリスクが高まっており、購入物件が被害を受ける可能性があります。
また入居者の失火や放火などによる火事が起こる可能性もあります。
中古マンション投資を始めるなら、必ず火災保険と地震保険には加入しましょう。そうすることで、ある程度の補填が可能になります。
なお、銀行から融資を受けて購入をする場合、原則として火災保険に加入しなければなりません。
リフォームの費用が大きくなる
中古マンションは、リフォーム費用が大きくかかる場合があります。
物件の管理状態が悪ければ、当初予想していたリフォーム費用より増えてしまうでしょう。
費用がかかりすぎると、想定していた利回り通りに運用できないケースもあるので注意しましょう。
