目次
中古マンション投資のメリット
中古マンション投資の失敗例
中古マンション投資のメリット
不動産投資は家賃収入と売却益が魅力です。
この章では中古マンション投資における6つのメリットを紹介します。
- 新築に比べ利回りが高い
- 団信に生命保険効果がある
- 融資を受けることができる
- 節税対策になる
- 毎月安定した収入が入る
- すでに入居者がいる
新築に比べ利回りが高い
新築より物件を安く購入できるため、利回りは高くなります。
新築の実質利回りは2〜4%ほどですが、中古だと4〜7％、物件によっては10％以上になるものもあります。
団信に生命保険効果がある
融資を受けて物件を購入する際には、団体信用保険（略して団信）に加入します。
団信はローン契約者にもしものことがあった際には、融資の残額を返済してくれるので、家族には残債のないマンションが残すことができます。
大事な家族にマンションを資産として残せるという意味で、生命保険と同様の効果があると言えるでしょう。
団信について詳しくは「不動産投資が生命保険の代わりになる理由と覚えておきたいリスクとは」でも紹介しています。あわせてご覧ください。
融資を受けることができる
投資をする際に融資を受けることができるのは、不動産投資くらいでしょう。
少ない資金でも融資を受けて物件を購入できるため、レバレッジ効果を期待することができます。
レバレッジ効果とは、「テコの原理」と同じ意味です。
小さな資金で投資効果を上げ、大きな収益を得られることです。
融資について詳しくは「不動産投資ローンは組むべき？メリットと知っておきたい注意点を解説」でも紹介しています。あわせてご覧ください。
節税対策になる
サラリーマンや事業主など、給与や収入がある方は節税対策にもなるでしょう。
家賃収入は「不動産所得」にあたり、確定申告時に給料所得や事業所得と合算できます。
また物件の購入額とリフォーム代金（物件の価値が上がるものだけ）を、経費として計上することができます。
一度に全て計上するのではなく、減価償却期間の年数で割った額を計上します。
これを減価償却費と呼びます。
「家賃収入などの収益」-「減価償却費などの経費」＝合計がマイナスであれば、所得税は還付され住民税が節税になるという効果を期待することができます。
毎月安定した収入が入る
不動産投資の魅力は、毎月の家賃収入です。
入居者がいる状態が続いている限り、毎月安定した家賃収入を受け取ることができます。
他の投資方法だと、価格変動があるので収入がなかなか安定しないでしょう。
すでに入居者がいる
中古のマンション投資は、入居者付きのオーナーチェンジ物件も多いのが現状です。
入居者がすでにいる場合は、新たに入居者を探す必要はなく、広告費や部屋のリフォーム費用も必要ありません。
中古マンション投資の失敗例
管理会社が入居者を積極的に探さない
中古マンション投資を始めたAさん（仮）。
満室状態で購入したもののわずか半年で退去者が続出しました。
管理会社に入居者募集などを任せていましたが、数ヶ月経っても入居者は決まりません。
不思議に思ったAさんは管理会社に聞いてみると、あまり積極的に入居者を募集していないことがわかりました。
管理会社の評判も悪く、知り合い大家が依頼している管理会社を紹介してもらいそこに変更すると、入居者も決まり再び満室状態になりました。
【失敗回避】
管理会社が動かないケースも考えられるので、事前に管理会社の評判などを確かめましょう。
インターネット上には、専門情報サイトや大家のコミュニティが数多くあります。
勉強会や交流会なども定期的に開催されていますので、積極的に参加して、管理会社に関する有益な情報を得るようにしましょう。
融資の金利が高く、毎月の返済金額が高い
サラリーマンの給料を担保に、頭金0円で多額の融資を引いたBさん（仮）。
満室状態だったものの融資の金利が高く、今後の運用方法について悩んでいました。
家賃収入より毎月の返済額が多かったので、不足分は自身の給料から補填していました。
今後、家賃の下落や空室が出ると、家賃収入は減り、補填金額も増えるため返済が厳しくなってしまいます。
そこで、Bさんは銀行に金利を下げる交渉や、他の銀行に借り換えるなどの方法を取り、金利を下げることに成功し、毎月の返済金額を減らすことに成功しました。
その後も、リフォームなどを行い差別化することで家賃を上げ、家賃収入も手元に残るようになりました。
【失敗回避】
事前のシミュレーションを必ず行うことが大事です。
家賃収入に対して、融資の金利も合わせた返済額がいくらになるか確かめましょう。
また家賃が下落する可能性を考えると、想定家賃の80%でシミュレーションするのがおすすめです。
失敗例について、詳しくは「3つの失敗事例から学ぶワンルームマンション投資成功へのカギとは」でも紹介しています。あわせてご覧ください。
